Ringnes refinansierte

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Selskapet opplyser i halvårsrapporten at de har gjennomført en omfattende refinansiering i andre og tredje kvartal. Det er inngått nye låneavtaler for til sammen 3445 millioner kroner, som tilsvarer 87 prosent av langsiktige innlån. Løpetiden er fra 7 år, uten avdrag, til 10 år, med 5-års avdragsfrihet.

I tillegg har Eiendomsspar etter halvårsskiftet inngått en langsiktig låneavtale på 600 millioner kroner i forbindelse med kjøp av Tjuvholmen Allé 1-5. Her betalte Eiendomsspar før sommeren friske 875 millioner kroner til Aberdeen Asset Management, nærmere 57 000 kroner kvadratmeteren. 

Mye på bokEiendomsspars likviditetsreserve, inkludert langsiktige, pantesikrede kredittrammer, utgjorde ved halvårsskiftet 1620 millioner kroner. I tillegg kommer 50 prosent andel av likviditetsreserven i hotelleierselskapet Pandox. Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler eller kredittrammer, altså krav fra kreditorene til låneandeler, soliditet, rentedekningsgrad osv.

Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen er nå 4,5 prosent, mot 4,2 prosent ved årsskiftet. Til sammenlikning betaler Olav Thon Eiendomsselskap en gjennomsnittsrente på 4,6 prosent,  Norwegian Property rundt 5,25 prosent. 

Binder over halvpartenAndel fastrentelån for Eiendomsspar utgjorde per 30. juni 54 prosent, med en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 5,6 år. Olav Thon har her rentebundet 53 prosent av gjelden mellom fem og ti år, mens 40 prosent av eiendomskongens lån har en rentebinding under ett år.

I tillegg har Eiendomsspar inngått såkalte rentecapavtaler for 20 prosent av innlånsporteføljen, med en maksimumsrente (cap-rente) på 5,5 prosent, eksklusive kredittmarginen.

Eiendomsspar hadde ved halvårsskiftet en total gjeld på 4600 millioner kroner, hvorav 4457 millioner av gjelden var rentebærende. Med en totalbalanse på 6981 millioner kroner, gir det en bokført egenkapitalandel på 34,1 prosent. Den reelle egenkapitalandelen er imidlertid langt høyere, ettersom Eiendomsspar fører eiendomsverdiene til historisk kost, fratrukket akkumulerte avskrivninger. Skulte reserver i selskapet utgjør opp mot 5 milliarder kroner.

Uendret ledighetLøpende drift av eiendommene går ifølge Eiendomsspar som forventet. Ledigheten i eiendomsmassen målt etter leieverdi, var per 30. juni på ca. 4 prosent, tilnærmet uendret fra årsskiftet. Gjennomsnittlig kontraktsløpetid i selskapets direkteeide eiendommer er 6,7 år.

Ringnes & Co mener kontorleiemarkedet i Oslo har opplevd en tilfredsstillende etterspørsel hittil i år, og leieprisene viser en svak økning. Ledigheten i Oslo-markedet er noe redusert siden årsskiftet. Utleiemarkedet for butikklokaler vurderes som “godt”.  Yieldnivået for markedsutleide eiendommer er ifølge Eiendomsspar tilnærmet uendret fra årsskiftet.

“Betydelig økning”Eiendomsspars hovedscenario fremover er forventninger om fortsatt bedring i de delmarkeder hvor Eiendomsspar er representert, til tross for den internasjonale uroen. Selskapet venter at kontantstrøm før skatt for 2011 vil vise en betydelig økning sammenliknet med 2010.

I første halvår 2011 satt Eiendomsspar igjen med et resultat før skatt på 248 millioner kroner, opp fra 121 millioner i tilsvarende periode i 2010. I andre kvartal var resultatet 150 millioner. Resultatet før skatt for hele 2010 var 410 millioner kroner