Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NæringsEiendom har spurt næringsmeglere om rimelige kontorlokaler i sentrum av hovedstaden. Med sentrum mener vi her innenfor Storgata bort til Hausmanns gate, innenfor St. Olavs gate, bort til Parkveien, Skillebekk og Kvadraturen. Vi satte pristaket til 1500 kroner. Forutsetningen er at lokalene er av såkalt akseptabel standard.
– Akseptabel standard er et relativt spørsmål og avhenger av leietakers preferanser. Det én leietaker definerer som ikke akseptabelt, kan en annen leietaker definere som høyst akseptabelt. Men ja, det finnes muligheter til å leie rimelige lokaler i Oslo sentrum, innleder analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom.
Billige lokaler under 1500 kroner kvadratmeteren vil man ifølge analysesjefen finne over hele sentrum.
Kvadraturen– Men det vil nok være en overvekt av slike typer lokaler i Kvadraturen, der man har en rekke gamle bygårder med varierende kvaliteter, samt nord og øst i sentrum. De fleste områdene har gater med bygg av middels kvalitet. Det er ikke nødvendigvis makrobeliggenhet som bestemmer prisen, men kvaliteten på lokalene. Lokaler som ikke vil generere en høyere pris enn 1500 kroner per kvadratmeteren, er gjerne lokaler som ikke er tidsmessige, sier Ragnar Eggen.
Men slike lokaler finnes ifølge analysesjefen mange steder rundt omkring i byen, og da gjerne i form av bygg fra 70-tallet og tidligere, som ikke er blitt fullstendig rehabilitert. Ragnar Eggen sier at en del kontorbygg fra 80-tallet også faller inn under denne kategorien.
– Hvilke type leietakere er det typisk som etterspør de rimeligere lokalene?
– Leietakere som setter pris foran standard på lokalene, men som har behov eller ønske om å sitte i sentrum. De er gjerne mer kostnadsorienterte enn gjennomsnittet. Eksempler på slike aktører kan være bedrifter i en oppstartsfase, som ikke har behov for kundebesøk i egne lokaler, hjelpeorganisasjoner, interesseorgansisasjoner og støtteorgansisasjoner, svarer Eggen. Han trekker også frem alternative utdanningsinstitutter, kveldsskoler, generelle ikke-lovpålagte utdanningsinstitusjoner, religiøse organsisasjoner, osv. Med andre ord, det vil være særdeles mange leietakere som vil falle inn under disse kategoriene.
Mindre kravstore Når det gjelder arealstørrelser snakker vi om gjerne om lokaler under 1000 kvadratmeter. Ragnar Eggen sier det er gjerne små aktører, ferske eller andre mindre kravstore bedrifter eller ovennevnte organisasjoner som ser etter slike typer lokaler.
– Større arealer kan også se slike priser dersom aktører flytter til sentrum, fordi de ser det som mulig etter at leienivåene nå er kommet noe ned, supplerer analysesjefen.
Ragnar Eggen sier de ennå ikke har registrert at tidsmessige lokaler har falt til nivåer under 1500 kroner meteren. Akershus Eiendom har derimot sett tidsmessige fremleielokaler som er leid ut til ikke langt over 1500 kroner.
– Det er viktig å hensynta at fremleieaktører har en annen agenda enn gårdeiere, og det er gjerne korte leiekontrakter som settes. Det er altså medium til lav standard på lokalene som leies ut, sier Eggen.
Det prosentvis fallet på de rimelige sentrumlokalene har vært mindre enn for andre segmenter. Etterspørselen etter medium til dårlige lokaler er ifølge Ragnar Eggen et eget marked, og leieprisene er ikke så volatile sammenliknet med lokaler som er tidsmessige.
– Man har gjennom hele perioden 2006-2009 hatt muligheten til å finne lokaler til under 2000 kroner kvadratmeteren i gangavstand til stasjonene i sentrum, sier Ragnar Eggen.
Med hensyn til utvikling av eiendomsmassen i Oslo, vil det ifølge Eggen alltid være lokaler som kvalifiserer seg for denne standarden.
– Enkelte bygg vil på et tidspunkt bli løftet ut av markedet for å bli totalrehabilitert, men samtidig vil en del bygg hvert år bli redefinert til å være innenfor denne kategorien, ettersom kvaliteten på lokalene blir dårligere etter hvert som tidens tann tærer på dem. Antakelsen vil derfor være at tilbudet etter denne typen lokaler vil være relativt stabilt, spår Ragnar Eggen.
Ett oppdragAnalytiker Per Erik Solem i CB Richard Ellis Norge sier de for tiden kun har ett utleieoppdrag i sentrum til ca. 1500 kroner. Dette oppdraget er i øvre del av Kvadraturen, nærmere bestemt i Øvre Slottsgate.
– Vi har ikke sett noen trend av spesielle typer leietakere som etterspør de rimelige lokalene, sier Solem. Han sier at lokalene de for tiden jobber med, er på noen få hundre kvadratmeter. Standarden på disse lokalene er høy, i og med at gården er totalrenovert.
Per Erik Solem sier de generelt ser at prisfallet på de rimeligste lokalene har vært mye mindre enn i prime-markedet og A-kategorien i sentrum.
– Selve sentrumsområdet er ikke blitt alvorlig berørt av nedgangen. Dette viser seg også i leieprisstatistikken fra Eiendomsverdi, sier han.
– Hva tror dere om utviklingen for de rimeligste lokalene?
– Vi tror fortsatt det er prime-markedet som vil oppleve den største nedgangen fremover, selv om nedgangen nå har avtatt kraftig i styrke. De rimelige lokalene i sentrum antas å holde seg bra i pris fremover, i og med at differansen til Aker Brygge og Vika fortsatt er høy. Men jeg har ennå vanskelig for å se noe løft i områder, i og med at det er mye usikkerhet. 2009 vil fortsatt være utfordrende, sier Per Erik Solem.
