Rekordhøyt yieldgap
Forskjellen mellom direkteavkastningen fra eiendom og obligasjonsrenter i USA nærmer seg rekordnivåer.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det er et godt kjøpssignal for amerikansk eiendom, der utsiktene ikke ser direkte lyse ut. Men gjennomsnittsyielden i andre kvartal var ifølge indekstall fra National Council of Real Estate Investment Fiduciaries 7,22 prosent. Det er 429 basispunkter over renten på den tiårige amerikanske statsobligasjonen.
Tirsdag hadde dette gapet vokst til 475 punkter, og da nærmer vi oss rekorden fra første kvartal 2009, da forskjellen var hele 5,39 prosentpoeng. Indeksen måler tall fra 6066 eiendommer til en samlet verdi av 234,5 milliarder dollar, altså nærmere 1500 milliarder norske kroner. I andre kvartal ble det solgt 48 eiendommer til gjennomsnittsyielden 7,22 prosent.
– Tallene indikerer at eiendomsmarkedet står foran en oppgang, kommenterer en finansrådgiver overfor Bloomberg News.
Da det amerikanske eiendomsmarkedet var på sitt høyeste mot slutten av 2007, var yieldgapet lave 80 basispunkter, den minste forskjellen på 16 år. Yielden for noen transaksjoner lå på under 4 prosent. De amerikanske eiendomsverdiene falt så med 44 prosent fra oktober 2007 til oktober 2009, ifølge tall fra Moody´s.
Yieldgapet i Norge var i perioder negativt i 2007, som er et klart salgssignal og varsler om et verdifall. Flere eiendommer ble omsatt til en yield på 5-tallet i 2007. Norwegian Propertys kjøp av Aker Hus i oktober 2006 skjedde eksempelvis til en yield langt nede på 5-tallet, en eiendom som i sommer var uselgelig på tilsvarende nivåer.
Her hjemme ligger statsobligasjonsrentene for lån med henholdsvis 3, 5 og 10 år løpetider på respektive 2,14, 2,36 og 2,96 prosent. Ser vi på swaprentene (byttelånsrentene), ligger 5-årsrenten på 3,21 prosent, 10-årsrenten på 3,62 prosent.
Sistnevnte rente er vanligvis utgangspunktet når man regner yieldgapet i Norge. Prime yield i dag, altså direkteavkastningskravet for de beste kontoreiendommene, ligger på ca. 6 prosent, med andre ord er yieldgapet på 2,4 prosent. Det er høyt. For eiendommer som omsettes til 7 prosent avkastning er gapet 3,4 prosent.
Men tilbake til USA, risikoaverse investorer søker fremdeles de beste kontorbygningene, hotellene og leielighetskompleksene. Kjøperne skaffer seg dermed bygninger i den lavere delen av yieldskalaen. Et sørkoreansk pensjonsfond kjøpte imidlertid den 33 høye etasjer Wells Fargo-bygningen i San Francisco for 333 millioner dollar fra Princiap Financial Group til en yield på om lag 7 prosent. Dette var en av de største amerikanske transaksjonene i foregående kvartal.
