Overrasket, overrasket, overrasket

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Et verdifall på bare 1,1 prosent i 2009 høres lavt ut i ekspertenes ører, det kom klart frem under en paneldebatt tirsdag morgen i forbindelse med fremleggelsen av fjorårstallene. NEnyheter pratet også med andre aktører som synes IPDs anslag ikke gjenspeiler det reelle verdifallet.

Den samme kritikken har kommet fra Jørn Høistad i DTZ Realkapital Verdivurdering. Han uttalte på et seminar tidligere i år at 2008-fallet på 9,9 prosent var for lite i forhold til reelt verdifall.

En årsak til IPDs moderate tall, kan være at det ikke er utført eksterne verdivurderinger for mange av eiendommene som inngår i databasen. Jørn Høistad gjorde et poeng av at interne verdivurderinger har en tendens til å bli mer moderate både i oppgangstider og nedgangstider i forhold til eksterne takster.

Dommen fra de fire ekspertene i panelet var da også relativt entydig. Blant annet synes yieldfallet i fjor på 0,40 prosentenheter gjennom året nokså høyt, et yieldfall som først startet i fjerde kvartal.

– Det er overraskende at verdifallet var såpass lite. Yieldkompresjonen var større enn ventet, uttalte adm. direktør Gro K. Boge (bildet) i Vital Eiendom.

– Jeg er litt overrasket over at verdifallet ikke var større enn hva det var, supplerte banksjef Olav T. Løvstad i DnB NOR. Han er ansvarlig for eiendoms- og entreprenørsegmentet i banken og henviste blant annet til tallene for børsnoterte selskaper. Her var verdifallet større.

Kjell Sagstad i NIAM, fondsforvalteren som nylig kjøpte opp store deler av Sektor Gruppen, var enda klarere i sin uttalelse.

– Vi kjøpte en del eiendommer i 2009, verdifallet var noe helt annet enn det IPD viste her. Det var kun verdiøkning i andre halvår, sa Sagstad. Og adm. direktør Olav Line i Norwegian Property fulgte opp.

– Eiendommene til Norwegian Property har falt med 20 prosent siden toppen. Det gir et ganske godt bilde av det reelle verdifallet, sa Line. IPDs tall viser et verdifall på ca. 11 prosent for årene 2008 og 2009.

IPD har selv sammenliknet sine tall med verdiendringene i regnskapene til fire børsnoterte eiendomsselskaper. Disse tallene viser i gjennomsnitt et verdifall på 3,4 prosent. Snittvurderingen til eiendommene i Aberdeen Property Investors´ porteføljer viser et verdifall på 3,9 prosent, men der verdiendringene for enkelteiendommer varierer fra -25 prosent til +15 prosent.

Eiendommer med korte leiekontrakter i har falt mest i verdi, mens for enkelte eiendommer med lange leiekontrakter og sikre kontantstrømmer har det vært oppgang.