Overraskende flatt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av den seneste markedsrapporten til Union Norsk Næringsmegling. Selv ikke i prestisjeområdet CBD, altså Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, er det noen særlig fart i leieprisene.

På kort sikt venter eiendomsrådgiveren at hovedtendensen snur fra “svak vekst” til “flat”, fordi flere gårdeiere kommer leietakerne mer i møte. Det skyldes at utleieprosessene generelt går litt tregere, og at andre gårdeiere holder mer igjen.

Som tabellen nederst viser, er det derfor stort sett flatt overalt. Union mener CBD-området forsvarer “svak vekst”, det samme gjør øvrige sentrum, inklusive Bjørvika. I Skøyen-området er det en marginal vekst i leieprisene. Så er det flatt.

Siden forrige markedsrapport i juni har Union hevet leieprisanslaget for det øverste segmentet (“prime”) med 50 kroner kvadratmeteren til 3900 kroner. Med det ligger Union høyest blant samtlige større næringsmeglere. Gjennomsnittslokalet i CBD kan i fjerde kvartal kan ifølge Union leies ut for 2600 kroner kvadratmeteren.

CB Richard Ellis opererer eksempelvis med 3500 kroner kvadratmeteren i året for såkalt prime rent”, og flere rådgivere ligger i sjiktet 3500-3600 kroner. Akershus Eiendom og DnB NOR Næringsmegling kommer med sine oppdaterte anslag i løpet av et par uker. De ulike eiendomsrådgiverne har noe ulike definisjoner av hva “prime” er, som er med på å forklare forskjellene.

Union skriver om CBD at arealledigheten i området har sunket fra 10,8 prosent i januar 2010 til 5,9 prosent ved utgangen av tredje kvartal. Netto arealabsorpsjon i perioden har vært på ca. 43 000  kvadratmeter, tilsvarende snaue 2000 kontorarbeidsplasser. Justert for nybygg, er ledigheten blitt redusert med ca. 30 000 kvadratmeter.

Ifølge Union hadde leietakerne 68 tilbud å velge mellom i september i CBD-området, mot 70 tilbud i mai. Eiendomsrådgiveren vurderer altså hovedtendensen for leieprisene i til ”svak vekst”, mens CBD som eneste område i forrige rapport forsvarte “vekst”. Topp standard og beliggenhet i CBD er kontorsegmentet i Oslo-regionen med størst bevegelser i leieprisene over tid. Arealledigheten i de øvrige delene av Oslo sentrum har vært sterkt synkende det seneste halvannet året, og Union mener området har vært vinneren i kampen om leietakerne. Antall tilbud som leietakerne kan velge imellom, er blitt redusert fra 134 i mai til 121 per september. Likevel har ledigheten i perioden økt fra 3,9 prosent til 4,6 prosent.

Økningen fra mai skyldes langt på vei at Kirkegaten 21 (DnB NOR) er lagt ut i markedet.  Eiendommen fristilles imidlertid først i 2013, så justert for denne eiendommen, vurderer Union arealledigheten til om lag uendret. Reforhandlinger i Oslo sentrum gir gjennomgående økt leienivå, men tendensen er likevel ikke mer enn “svak”.

Union skriver at ut fra data fra Eiendomsverdi Næring, viser årstrenden for gjennomsnittlig leiepris i Oslo-regionen per andre kvartal en kvadratmeterleie på 1563 kroner, som er opp 2,5 prosent fra første kvartal 2010.  

Leiepriser i Oslo-regionen 1)4. kv 2011TendensVika/Aker Brygge/Tjuvholmen – topp3900Svak vekstVika/Aker Brygge – snitt2600Svak vekstØvrige sentrum, inkl. Bjørvika (topp)2850FlatØvrige sentrum, inkl. Bjørvika (snitt)1700FlatOslo vest, inkl. Majorstua (topp)2250FlatOslo vest, inkl. Majorstua (snitt)1650FlatIndre nord, inkl. Ullevaal stadion – topp1800FlatIndre nord – snitt1300FlatIndre øst, inkl. Kværnerbyen (topp)1700FlatIndre øst, inkl. Kværnerbyen (snitt)1100FlatSkøyen – topp2450Marg. vekstSkøyen – snitt1800Marg. vekstLysaker – topp2000FlatLysaker – snitt1600FlatFornebu – topp1900FlatFornebu – snitt1450FlatNydalen – topp2000FlatNydalen – snitt1500FlatBryn/Helsfyr – topp1800FlatBryn/Helsfyr – snitt1400FlatYtre vest, inkl. Ullern/Smestad – topp1750FlatYtre vest, inkl. Ullern/Smestad – snitt1350FlatYtre nord og øst, inkl. Økern – topp1650FlatYtre nord og øst, inkl. Økern – snitt1100FlatYtre syd, inkl. Ryen – topp1550FlatYtre syd, inkl. Ryen – snitt1000FlatResten Asker/Bærum 1700FlatResten Asker/Bærum 1200FlatKilde: Unions markedsrapport for 3. kvartal 2011