Over 4000 per m2

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det mener Union Norsk Næringsmegling i sin nyeste markedsrapport. I rapporten fra februar hadde de tatt opp dette nivået til 4000 kroner kvadratmeteren, nå har næringsmegleren lagt på en hundrelapp til.

Norwegian Property er en av aktørene som har leid ut til disse nivåene (til DNO International), og det nærmer seg 4300-4400 kroner kvadratmeteren for mindre lokaler.

Toppnivået for eksisterende bygg i Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen vurderes av Union til 3900 kroner kvadratmeteren. Union skriver i rapporten at leieprisveksten særlig har vært synlig i sentrumsområdene, inklusive prestisjeområdet, hvor ledigheten er under 5 prosent. Den generelle leiepristendensen “svak vekst” er i ferd med å spre seg til hele Oslo.

4-5 prosentFremover venter Union 4-5 prosent årlig vekst i leienivåene, altså klart høyere enn konsumprisveksten. Flytting til mer arealeffektive eiendommer, høyere prioritering av attraktiv standard og beliggenhet, stigende nivåer ved reforhandlinger og et begrenset utvalg av større eiendommer, bidrar til den gode prisveksten.

Leieprisene for nye kontorkontrakter i Oslo-regionen steg i gjennomsnitt med 5 prosent i fjor til 1633 kroner per kvadratmeteren, eksklusive moms og felleskostnader. Tallene er basert på data fra Eiendomsverdi Næring, som registrerte hele 789 nye kontrakter i 2011. Tendensen per første kvartal i år var ifølge Union fortsatt stigende.

Kontorledigheten har økt fra 6,9 prosent til 7,0 prosent. Til tross for en god etterspørsel, venter Union at kontorledigheten stiger til snaue 8 prosent ved utgangen av året som følge av ekstraordinært høyt volum med ferdigstilte nybygg i år. Fra 2013 vil imidlertid arealledigheten synke svakt.

SelektiveOm transaksjonsmarkedet skriver Union at det så langt i år har vært preget av flere milliardtransaksjoner. Kjøperne er imidlertid mer selektive, og det er mange investorer med kjøpelyst som har hatt utfordringer med å finne de riktige objektene, typisk eiendommer med lange og sikre leiekontrakter.

Union har hittil i år registrert 35 transaksjoner over 50 millioner kroner for til sammen ca. 17 milliarder kroner. Med andre ord ligger Union noe under anslagene fra Pangea Property Partners,  som til gjengjeld opererer med de høyeste anslagene.

Transaksjoner for ytterligere drøye 2 milliarder kroner er ifølge Union under “due diligence”, altså gjennomgår en juridisk, teknisk og økonomisk kvalitetssikring av objektene. Volumene hittil i år er over dobbelt så høyt som per medio mai i fjor, men antall omsetninger er på linje med fjoråret.

5,25-5,50 prosentNæringsmegleren vurderer direkteavkastningskravet for de beste kontoreiendommene – prime yield – til å være stabilt og i intervallet 5,25 til 5,50 prosent. Gjennomsnittstransaksjonen har det seneste halvåret hatt en netto avkastningskrav på 6,7 prosent, med et yieldgap etter bankmargin på 1,45 prosent.

Lavt rentenivå og høy kostnad for å bryte fastrenteavtalene gjør at flere “naturlige salgsobjekter” ikke omsettes.