Økte leiepriser, økte leieaktiviteter

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av den seneste kvartalsrapporten fra CB Richard Ellis (CBRE) om kontormarkedet i Oslo. CBRE støtter seg på tall fra Eiendomsverdi Nærings, som har kommet frem til signerte kontrakter i fjerde kvartal på til sammen 247 640 kvadratmeter, fordelt på 247 kontrakter.

Gjennomsnittskontrakten blir derfor på temmelig nøyaktig 1000 kvadratmeter. Volumene er en marginal økning fra fjerde kvartal 2009, men en klar økning fra 164 rapporterte kontrakter i tredje kvartal. Inngåelse av leiekontrakter er imidlertid syklisk, der tredje kvartal tradisjonelt er svakest.

Få over 3000Det ble bare rapportert inn fire kontrakter med leiepriser over 3000 kroner kvadratmeteren i fjerde kvartal 2010, og kun fem avtaler med leiet areal over 10 000 kvadratmeter. Men; gjennomsnittlig leiepris for signerte kontrakter i kvartalet var ifølge tall fra Eiendomsverdi Næring 1570 kroner kvadratmeteren, en økning fra 1480 kroner i tredje kvartal (1550 kroner på høstparten, red.anm.). Tolvmåneders vekst i gjennomsnittlig leiepriser for Oslo viser imidlertid en økning på marginale 5 kroner.

CBRE skriver at ifølge Eiendomsverdi Nærings siste rapport viste alle delmarkedene en positiv leieprisvekst, bortsett fra Nydalen. Her falt leieprisen på signerte avtaler med hele 14 prosent fra tredje kvartal. Tallene i Nydalen svinger imidlertid mye, på grunn av få signeringer.

Gjennomsnittlig leienivå i CBD (Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen) steg ifølge Eiendomsverdi Næring fra 2340 kroner kvadratmeteren i tredje kvartal til 2440 kroner i fjerde kvartal. Prime leie var opp fra 2880 kroner i tredje kvartal til 3070 kroner kvadratmeteren i fjerde, en nokså markant økning.

CBRE mener at leieprisene for de mest attraktive kontoreiendommene holdt seg stabile på 3200 kroner per kvadratmeteren gjennom fjerde kvartal. De forventer at dette leienivået vil holde seg i neste kvartal, med en moderat vekst mot slutten av 2011. Denne leieprisveksten er et resultat av tilbudsmangel.

Drastisk endringForholdene kan imidlertid endre seg drastisk i 2012, ettersom tilbudet av nye bygg vil doble seg i forhold til de to foregående årene. Slår anslagene til med 400 000 kvadratmeter med nye lokaler ut i markedet, går det mot stigende ledighet i markedet for de nest beste eiendommene, samt en økning i insentivordninger fra eiere.

Ledighetsraten for Oslo og Asker/Bærum var ifølge CBRE relativt stabil gjennom fjorårets tre siste måneder på 7,5 prosent. Det går også mot en stabil ledighetsrate fremover, som følge av at selskaper  konsoliderer videre gjennom de neste kvartalene, for så å ekspandere i 2012. Prognosen er at ledighetsraten topper på 8 prosent  når de forventede 400 000 kvadratmeterne med nybygg er ute i markedet. Det utgjør om lag 5 prosent av det nåværende tilbudet.

CBRE har tatt ned anslaget for såkalt prime yield fra 6 prosent i tredje kvartal til 5,75 prosent i fjerde kvartal, blant annet som følge av den lave yielden ved salg av Orklas hovedkontor. Ryktene her sier 5,6 prosent. Det har også vært rykter om transaksjoner på nivåer under 5,5 prosent.

AppetittEiendomsrådgiveren skriver at yielder på disse nivåene er uutholdelige, som de var i 2007. På den andre siden demonstrerer det investeringsappetitten til investorer i Oslo-markedet. CBRE tror det er potensial for et ytterligere yieldfall i 2011. Faktorer som økt lånevillighet fra banker og forventninger til vekst i leiepriser, bidrar til at kontorsektoren vil forsette den gode trenden i 2011.

CBRE opererer foreløpig med beskjedne 6 milliarder i transaksjonsvolumer i fjerde kvartal, men skriver at mange konfidensielle transaksjoner ferdigstilles nå, og det er en oppside i tallene. Anslåtte  fjorårsvolumer er likevel bare i overkant av 30 milliarder kroner, her opererer flere meglere med drøyt 35 milliarder. Akershus Eiendom har foreløpig talt opp fjorårsvolumene til 38,5 milliarder kroner.