Obs! Obs! Prisfall?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Ikke ifølge de fleste markedsrapportene, inklusive den seneste “Office Property Clock” fra Jones Lang LaSalle. Den pekte riktig nok på avtakende leieprisvekst for det øverste segmentet, men CB Richard Ellis Norge (CBRE) gjengir i sin halvårsrapport tankevekkende tall fra Eiendomsverdi Næring. Eiendomsverdi Næring er den aktøren i markedet som har oversikt over de fleste inngåtte leiekontraktene.

Tall fra Eiendomsverdi Næring viser at gjennomsnittskontrakten i Vika og Aker Brygge-området  mot slutten av første halvår er på 2480 kroner kvadratmeteren. Det er ned fra 2500 kroner ved årsskiftet. CBRE skriver at den seneste rapporten til Eiendomsverdi Næring viser en svak prisutvikling for de fleste av delmarkedene i Oslo. Kun Skøyen og Bryn-Helsfyr kan vise til gjennomsnittlige høyere leiepriser nå ved halvårsskiftet enn for et halvt år siden.

Ned 4 prosent?Gjennomsnittsleien i Vika-Aker Brygge-området ligger nå i vår på 2390 kroner kvadratmeteren, som er ned 1 prosent fra nivåene i fjerde kvartal i fjor. Mest tankevekkende er at i det aller øverste segmentet (prime rent) i området har det faktisk vært en nedgang i perioden fra 3260 kroner kvadratmeteren til 3130 kroner. Det er i så fall et leieprisfall på 4 prosent.

Men selv mener CBRE at leieprisene i det øverste kontorsegmentet – prime rent – har stabilisert seg på rundt 3500 kroner kvadratmeteren i året. Det er en hundrelapp lavere enn anslagene til Union Eiendomskapital og Akershus Eiendom.

Utviklingen i de kvartalsvise leienivåene fortsetter ifølge CBRE å være noe volatil, men likevel relativt stabil på et overordnet nivå. Gjennomsnittsleien i Oslo har det seneste året økt med 20 kroner til 1580 kroner kvadratmeteren i året, gitt tallene til Eiendomsverdi Næring.

Lavere enn i fjorCBRE har i første halvår registrert inngåelse av 447 leiekontrakter i kontormarkedet i Oslo-regionen på til sammen 296 334 kvadratmeter. Det er en økning på 15 prosent i forhold til andre halvår 2010. Leiemarkedet er imidlertid syklisk, så sammenliknet med mer relevante første halvår i fjor, er det en volumnedgang på 6 prosent.

Arealledigheten i prestisjesegmentet er nå nede på 6,5 prosent, og CBRE venter at ledighetsraten vil holde seg på dette nivået inntil tilbudet av nye lokaler vil øke dramatisk i 2012. Det blir en moderat økning i etterspørselen etter prestisjelokaler ut året.

CBREs prognoser indikerer at arealledigheten i Oslo-regionen vil toppe på 8 prosent i 2012, ettersom over 400 000 kvadratmeter med nye lokaler fremover skal ferdigstilles og ut i markedet. Det representerer om lag 5 prosent av den totale kontormassen i regionen.

Uklare effekterBombeeksplosjonen i Regjeringskvartalet vil ha en umiddelbar effekt på ledigheten, men denne virkningen vil likevel være midlertidig, med begrensede virkninger på resten av markedet. CBRE presiserer likevel at dette er spådommer der det er for tidlig å forutse det nøyaktige utfallet.

Eiendomsrådgiveren mener videre at direkteavkastningskravet for de beste kontoreiendommene har falt til lave 5,2 prosent ved halvårsskiftet. I fjerde kvartal 2010 var dette avkastningskravet 5,75 prosent. Med det ligger CBRE lavest blant markedsaktørene.

De neste seks månedene tror eiendomsrådgiveren på uendrede yieldnivåer for alle sektorene, med et bånd for den såkalte prime yield i kontorsektoren på mellom 5,2 og 6 prosent. Med 2007-nivåene friskt i minne, er et avkastningskrav på begynnelsen av 5-tallet ifølge CBRE ikke bærekraftig, men det viser tilliten som for tiden hersker i Oslo-markedet.

Eiendomsspars kjøp av Tjuvholmen Allé 1-5 skjedde til en yield til ca 5 prosent, det samme gjorde Søylen Eiendoms kjøp av Steen & Strøm Magasin.

Lavt anslagCBRE er kommet frem til et transaksjonsvolum på lave 11,35 milliarder kroner for årets seks første måneder. Det er eksempelvis rundt 3 milliarder kroner lavere enn det DTZ Research opererer med. Mange transaksjoner er imidlertid konfidensielle når CBRE-rapporten gikk i trykken, og CBRE venter en økning i volumene når sommerferien er over.

Med CBREs tall står kontoreiendommer for 46 prosent av transaksjonsvolumene i første halvår, handelseiendommer for 28 prosent og industrieiendommer 10 prosent.