Newsec tror på leieprisvekst

Newsec hadde lenge en teori om ytterligere yieldkompresjon i delsegmenter utenfor CBD med tilhørende verdistigninger. Årsaken var ifølge Øyvind Johan Dahl, Head of Research og partner i Newsec AS, at yielden i CBD i perioden 2014-2017 ble presset ned i takt med utlendingenes inntog i Norge, uten at dette ga umiddelbar smitte utover til andre bydeler.

– Vi opplever nå at yielder har kommet ned i så å si alle delsegmenter og er tilbake i likevekt med CBD – den gratis lunsjen er over. Sammen med et marked hvor rentene er stigende og finansiering blir dyrere kan man spørre seg om verdiøkningen innenfor eiendom er over, sier Dahl, og svarer at de ikke tror det.

Selv om nybyggaktiviteten vil ta seg opp noe i 2019-2021 og konvertering har avtatt, så tilsier prognosene deres for sysselsetting at kommende kontorareal vil bli absorbert.

– Vi tror derfor at ledigheten i Oslo vil komme ned fra dagens 6% mot 5,5% ved utgangen av 2021. I tillegg har leieprisen historisk sett hatt en tilnærmet perfekt negativ korrelasjon med utviklingen i ledighet og vi tror nedgangen mot 5,5% vil presse gjennomsnittlig leiepriser opp med 10-15% fram til utgangen av 2021, sier forklarer han.

LES OGSÅ: Glem renten, leieprisene trumfer alt denne gangen

– Det som i tillegg støtter opp om troen på leieprisvekst er avstanden som har oppstått mellom CBD og øvrige delsegmenter. Det å leie kontorareal i CBD i dag er relativt sett mye dyrere enn i øvrige delsegmenter og den veksten som Vika/Aker Brygge har opplevd tror vi vil smitte utover mot andre bydeler, sier han videre, og bruker Skøyen som et eksempel.

– Her ligger dagens gjennomsnittlige leiepris hele 1.200 kr/kvm bak CBD, når denne avstanden historisk sett skulle vært kun rundt 800 kr/kvm. Skøyen er et meget ettertraktet område av leietakere mye hjulpet av god kollektivdekning til området, flere flotte nybygg som ferdigstilles i 2019 og siste tids oppgradering av eksisterende bygg. Når det i tillegg ikke skal komme noen sikre nybygg i 2020 og 2021 og minst 30% av kontraktsmassen skal reforhandles der ute, ja da tror vi at dette området skal oppleve en meget god leieprisvekst framover, forsetter han.

Tror på Lysaker/FornebuLysaker/ Fornebu er også et område Newsec har god tro på fremover. Området har, over lengre tid, slitt med høy ledighet og har over 15% ledighet i dag.

– Dette har lenge satt en demper på leieprisveksten her ute. Men oljen er tilbake og fyller opp Fornebu, det skjer spennende ting på Lilleaker og presset sentrum og Skøyen opplever vil etter hvert smitte utover hit også, forklarer han og understreker at man kan spare mye penger på å sitte på med toget et ekstra stopp.

– Her er det laber byggeaktivitet fram til 2021, men området vil oppleves som ytterligere attraktivt når Fornebubanen nærmer seg og vedtak om World Ocean Headquarters er på plass. Vi har tro på at et verdensledende havsenter med sin form og uttrykk vil trekke flere leietakere til dette området. Og Newsec har selvfølgelig en finger med i spillet for å fylle opp prosjektet, sier Dahl.

LES OGSÅ: – Leieprisene stiger 5 prosent til neste år

I tillegg til Skøyen og Lysaker/Fornebu har Newsec gravd dypere i alle øvrige bydeler i Oslo. Der ser de at det er bydelen nærmest CBD og vestover som vil oppleve sterkest leieprisvekst de kommende to-tre årene, mens det østover også vil være noe vekst, men ikke i like stor grad.

– Selv om tiden hvor man kunne sitte på gjerdet og la yielden gjøre jobben er over, så vil gårdeiere fortsatt kunne oppleve en god verdistigning i tak med leieprisveksten de kommende årene, avslutter Dahl.