Nesten 20 prosent ledighet
Nordisk Areal Invest sliter for tiden med en svært høy økonomisk ledighet i porteføljen.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
En viktig årsak til det, er at den største kontrakten med Bravida i Økernveien 94 (bildet) løp ut i fjerde kvartal i fjor. Denne eiendommen hadde i desember 11 000 ledige kvadratmeter, som tilsvarte en arealledighet på svimlende 80 prosent.
Økernveien 94 bidrar derfor sterkt til at den økonomiske ledigheten i porteføljen ved årsskiftet har økt til hele 19,5 prosent. Forvalteren First Newsec Asset Management jobber ifølge fjerdekvartalsrapporten til Nordisk Areal Invest “veldig aktivt” med å få på plass en ny leietaker.
Mariboes gate 13 (17 150 kvadratmeter) er imidlertid fullt utleid, ettersom forvalteren har lykkes med å forlenge avtalen med American Express i ytterligere seks år.
Solid i minusDe seneste tolv månedene har Nordisk Areal Invest gitt en avkastning på 5,3 prosent. Fra starten i april 2007 til utgangen av 2011 har likevel avkastningen vært negativ med 18,5 prosent.
Det tilsvarer en annualisert negativ avkastning i perioden på -4,3 prosent. Nordisk Areal har som langsiktig mål å oppnå en avkastning (IRR) på 9-12 prosent per år etter forvaltningshonorarer og skatt.
Den samlede verdien av eiendomsporteføljen i fondet var ved årsskiftet vurdert til 2026 millioner. Verdiene har totalt sett holdt seg tilnærmet uendret fra tredje til fjerde kvartal. Den bokførte verdien av de norske eiendommene ble imidlertid skrevet ned med 12,8 millioner kroner i fjerde kvartal.
Dårlig timingNordisk Areal I AS eide pr. 31. desember 2011 fem eiendommer i Norge på til sammen 80 000 kvadratmeter. Den norske porteføljen ble i hovedsak kjøpt våren 2007, altså da markedet nærmet seg toppen. I tillegg eier fondet en handelsportefølje på 87 mindre eiendommer i Sverige på vel 104 000 kvadratmeter.
En full verdivurdering av porteføljen i Sverige resulterte i en oppskrivning i fjerde kvartal på 19,1 millioner svenske kroner. Sammen med styrkningen av svenske kroner i kvartalet, førte dette til en positiv verdiendring på 30 millioner norske kroner.
Ifølge kvartalsrapporten er det fortsatt er god kjøpsinteresse for flere av de svenske eiendommene i porteføljen, og man er i dialog med flere interessenter. Fondet solgte to svenske eiendommer i januar 2012.
Slår “de store gutta”Nordisk Areal Invest skal være et høyt belånt fond. Belåningsgraden er nå 70,9 prosent, og den langsiktige rentebærende gjelden utgjør 1434 millioner kroner. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av fjerde kvartal var likevel ikke høyere enn 4,6 prosent, som er hakket under det velkjente aktører som Eiendomsspar og Olav Thon Eiendomsselskap må ut med.
Gjennomsnittlig direkteavkastningskrav – yield – i porteføljen er av verdivurdererne satt til 7,3 prosent, som gir et positivt yieldgap på 2,7 prosent
Den beregnede kursen i Nordisk Areal Invest AS var ved årsskiftet 81,5 kroner, uendret fra tredje kvartal. Seneste omsatte kurs var imidlertid 73 kroner per aksje.
