Nesten 10 prosent ledighet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Nordea Liv sliter med en høy ledighet i eiendomsporteføljen. Ved årsskiftet var den hele 9,8 prosent, ifølge årsrapporten. Det er opp fra 8,2 prosent for ett år siden. Med det troner selskapet klart på ledighetstoppen blant de store livselskapene, som har en ledighet på rundt 5 prosent.

Tross den høye ledigheten, klarte Nordea Liv 6 prosent avkastning fra eiendomsporteføljen i 2010. I 2009 var avkastningen minimale 1 prosent. Nordeas avkastning er nesten på høyde med Vitals (6,4 prosent) og Storebrands, som igjen bekrefter at det er KLP som skiller seg ut, takket være store oppskrivninger.

Høy andelEiendom utgjør 20 prosent av finansaktiva i Nordea Liv, som ledes av Jørund Vanvik (bildet). Selskapet har tradisjonelt en høy eiendomsandel, en arv fra daværende Norske Liv (Kreditkassen).

Alle eiendommene i Nordea Livs portefølje er anskaffet som et ledd i kapitalplasseringsstrategien  og består i det vesentlige av kontoreiendommer med sentral beliggenhet (52 prosent) og kjøpesentre/butikkeiendommer (35 prosent). Eiendomsporteføljen er eid gjennom aksjer og andeler i datterselskap.

Åsane Storsenter utenfor Bergen er Nordea Livs største underliggende eiendomsinvestering. Senteret ble ved utgangen av 2010 vurdert til 1037 millioner kroner, som gir en kvadratmeterverdi på hele 36 770 kroner for det 28 200 kvadratmeterstore senteret.

Merkbar forskjellKjøpesenteret Hvaltorvet i Sandefjord sentrum, et senter som har slitt med høy ledighet (opp mot 20 prosent), er vurdert til 624 millioner kroner, som «bare» tilsvarer 23 200 kroner kvadratmeteren). Folke Bernadottes vei 38 i Bergen (hovedkontoret til Nordea Liv) er verdsatt til 603 millioner kroner, eller 23 100 kroner per kvadratmeter.

Nordea Liv betaler 1900 kroner kvadratmeteren for å leie kontorene i Bergen. I Lilleakerveien 2A i Oslo betaler Nordea Liv 5,4 millioner kroner for å leie 2178 kvadratmeter, som tilsvarer høye 2480 kroner meteren. Hele Lilleakerveien 2 A (14 019 kvadratmeter) er for øvrig verdsatt til 335 millioner kroner, eller 23 900 kroner kvadratmeteren.

Drøyt 7 mrd.Totalt hadde Nordeas eiendomsportefølje ved utgangen av 2010 en markedsverdi på 7036 millioner kroner. Gjennomsnittlig leieinntekter per kvadratmeter er 1528 kroner, marginalt over Vitals snitt. Nordea Liv mottar  i gjennomsnitt 1605 kroner per kvadratmeteren fra kontoreiendommene og 1605 kroner fra butikkeiendommene. Det er en drøy hundrelapp over det Vital klarer.

Hele Nordea-porteføljen er på 332 000 kvadratmeter, under en fjerdedel av eksempelvis porteføljen til Vital. I snitt er porteføljen verdsatt til 21 200 kroner per kvadratmeter.

Nordea opplyser at samtlige eiendommer er vurdert til virkelig verdi per 31.12.2010, men  verdivurderingen er bare gjort med interne ressurser. Hovedvekt er lagt på metoden ”kontantstrømsverdi”.

I verdivurderingen ved årsskiftet har Nordea benyttet 8,9-11,2 prosent  nominelt, effektivt avkastningskrav for kontoreiendommer (veid gjennomsnitt 9,3 prosent), og 8,7-10,8 prosent for kjøpesenter/butikk (veid snitt 8,9 prosent). Til sammenlikning har Storebrand et avkastningskrav på 8,25-10 prosent for porteføljen i Stor-Oslo.  

OmorganisertI løpet av 2010 har Nordea Liv foretatt en intern omorganisering av eiendomsporteføljen med regnskaps- og skattemessig virkning fra 01.01.2010. Direkte eide eiendommer er blitt utfisjonert til nystiftede datterselskaper med formål å eie én eiendom per datterselskap.

Transaksjonen er gjennomført som en «fisjonsfusjon» til totalt 16 datterselskaper. Nordea opplyser at regnskapsmessig anses dette som en omorganisering med uendret eierskap før og etter transaksjonen.