Ned mot 6 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

DTZ er derfor uenig med den vurderingen CB Richard Ellis nylig kom med, som tilsa en såkalt prime yield på 6,75 prosent i fjerde kvartal for Oslos beste kontoreiendommer. DTZ mener det har vært et markert yieldfall for de beste eiendommene det seneste året, for de nest beste holder derimot avkastningskravet seg godt oppe.

– Jeg vil si at i dag ligger yielden for de beste kontoreiendommene på 6-6,25 prosent. Yieldnedgangen det seneste året har vært nærmere 1 prosentpoeng. For sekundæreiendommene ligger yielden på 8-9 prosent, her har det nesten ikke vært yieldfall i det hele tatt sånn som jeg ser det, sa daglig leder Jørn Høistad i DTZ Realkapital Verdivurdering AS på et seminar i regi av NFF i Oslo onsdag.

Større stabilitetOgså for de mest attraktive kjøpesentrene ligger yieldkravet ifølge Høistad på rundt 6 prosent, ja, kanskje litt i underkant. Det lave avkastningskravet her, skyldes ifølge den profesjonelle verdivurdereren at kjøpesentrene har større stabilitet i leieinntektenene og inntektsstrømmene over tid enn det mer volatile kontormarkedet, og da særlig CBD-området i Oslo.

– Vi ser at kjøpesentrene over tid har en vekst som ligger 1 prosentpoeng høyere enn konsumprisindeksen. Det betyr at leieprisene i det lange løp stiger med 1 prosentpoeng mer, som gir grunnlag for 1 prosentpoeng lavere avkastningskrav, sa Høistad.

Jørn Høistad vurderer for tiden prime yield for hoteller til 6,5 prosent og oppover, for logistikkeiendommer er det tilsvarende direkteavkastningskravet ca. 7,5 prosent.

– Vi har i det siste sett omsetning av logistikkeiendommer på yielder fra 7,2-7,5 prosent. Jeg vil si at yieldforskjellen mellom de beste kontoreiendommene og kjøpesentrene, sammenliknet med de beste logistikkeiendommene som ligger i nærheten, er 1,5 prosentpoeng, sa Jørn Høistad.

Han fremhevet at i gode tider med stor etterspørsel faller yieldforskjellene mellom de ulike eiendomstypene. I 2007 var yielden 5 prosent for de beste kontoreiendommene og 6 prosent for ditto logistikklokaler. I dårligere tider med mindre etterspørsel øker yieldforskjellene.

Når DTZ regner ut avkastningskravet til en eiendom i dag, tar de i utgangspunkt i de 10-årige swaprentene (byttelånsrentene i markedet), som for tiden ligger rundt 4,5 prosent. På disse swaprentene legges et marginpåslag på 200-250 basispunkter, men denne utlånsmarginen er på vei nedover.

6,5-8,5 prosentI tillegg kommer avkastningskravet på egenkapitalen, som ligger i området 12-15 prosent, avhengig av den spesifikke eiendomsrisikoen. Det gir, avhengig av gjeldsgraden, en vektet kapitalkostnad/internrente (WACC) på 9-11 prosent. Fra dette skal trekkes en årlig leieprisvekst på 250 basispunkter (inflasjonsmålet er 2,5 prosent, red.anm.), som med DTZs forutsetninger til slutt gir et yieldkrav fra 6,5-8,5 prosent.

– Emisjoner i eiendomsfond i dag har et egenkapitalkrav på 12-15 prosent, kommenterte Jørn Høistad regnestykket.

I DTZs verdivurderingsmodeller inngår for øvrig kun en ren ”eiendomsverdi”. Det som ikke inkluderes i modellene, er transaksjonskostnader, latent skatt, mer/mindreverdier av finansielle derivater, og netto gjeld/andre balanseposter ved salg av aksjeselskaper.