Når ikke helt opp

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Og da snakker vi primært om nivåene i forhold til de respektive markedene. Norwegian Property (NPRO) meddelte tirsdag at de vurderer å utstede en ny obligasjon i det norske obligasjonsmarkedet, avhengig av betingelser og vilkår. Formålet er å refinansiere den utestående 2. prioritets obligasjonen NPRO03, som forfaller 22. mars.

Dette treårige lånet med flytende rente (FRN) var opprinnelig på 500 millioner kroner, men utestående er ifølge Oslo Børs 302 millioner. Kupongrente er lave 2,81 prosent, mens marginpåslaget er 0,7 prosent.

Lånet som søkes refinansiert, har 2. prioritets pant i fire eiendommer, og her har eksterne takstfolk vurdert markedsverdiene per 31. desember 2009.

Moderat yieldDen mest kjente og attraktive (?) eiendommen er Middelthunsgate 17 (bildet) i Oslo, bedre kjent som Nordeas hovedkontor i Norge, vis-a-vis Frognerparken. Bygget ble opprinnelig oppført i 1930, men er rehabilitert i 1989 og 2002. Takstmennene, som trolig er DTZ og Akershus Eiendom, har vurdert markedsverdien ved årsskiftet til 672,85 millioner kroner.

Av NPROs årsberetning for 2008 og hjemmesidene fremkommer det at brutto leieinntekter for bygget i 2009 var 46,1 millioner kroner, som skulle gi en brutto kontraktsyield på 6,85 prosent. Justerer vi for normaliserte eierkostnader, havner vi på en nettoyield (kontraktsleie) rundt 6,5 prosent, kanskje litt i underkant. Vi snakker derfor om en yield som er et halvt prosentpoeng over de mest attraktive eiendommene i CBD-området.

Brutto areal for Nordea-bygget er 33 319 kvadratmeter, hvorav kontordelen utgjør 26 847 kvadratmeter. Det gir en brutto kvadratmeterpris for bygget på litt i overkant av 20 000 kroner. Leiepris per kvadratmeter i året blir (brutto) 1384 kroner, 1717 kroner for bare kontordelen, men uansett et stykke under toppnivået i Oslo vest.  Årlig KPI-justering er 100 prosent.

Langt fra ”prime”Maridalsveien 323 i Nydalen er ført opp i 2001 og vurderes til 341,8 millioner kroner. Brutto leieinntekter i 2009 var 27,3 millioner kroner, som tilsvarer en brutto kontraktsyield på 8 prosent, med andre ord langt fra ”prime”. Totalt areal er 20 915 kvadratmeter, tilsvarende en brutto kvadratmeterpris på 16 340 kroner. Kontordelen utgjør 11 646 kvadratmeter. Leieprisen i året blir (totalt) 1305 kroner per kvadratmeteren, langt under kontorprisene i Nydalen. Men kontordelen er altså lav og ikke direkte sammenliknbar. Årlig KPI-justering er også her 100 prosent, mens største leietaker er Get AS.

Finnestadveien 44 i Stavanger verdsettes til 436,45 millioner kroner. Med 30,4 millioner kroner i brutto leieinntekter i fjor, blir det en brutto yield rett under 7 prosent. Det må vurderes som bortimot ”prime” i Stavanger-området, og dette til tross for at bygget ble oppført i 1975. Men seneste rehabilitering fant sted så sent som i 2007/2008. Brutto areal for dette rene kontorbygget er 22 032 kvadratmeter, eller en kvadratmeterpris på 19 800 kroner. Største leietaker er Total E&P, som betalte 1380 kroner kvadratmeteren i året i fjor, men de beste kontoreiendommene i Stavanger-regionen oppnår rundt 2000 kroner kvadratmeteren.  Årlig KPI-justering er fast 2,5 prosent.

Som i NydalenObligasjonsinvestorene får også pant i Forusbeen 35 i Stavanger, som verdsettes til 355,75 millioner kroner. Bygget ble oppført i 1986 og rehabilitert i 1990. Med årlige leieinntekter i fjor på 27 millioner kroner, blir brutto yield med eksisterende kontraktsleie 7,6 prosent, altså et stykke unna de beste. Bygget på 21 424 kvadratmeter verdsettes gjennom taksten til 16 600 kroner kvadratmeteren. Største leietaker er Telenor Eiendom, som måtte ut med (brutto) 1260 kroner kvadratmeteren i året.

Det fremkommer ikke av NPRO-regnskapene hva de fire byggene var verdt ved fjorårsskiftet eller i høst, men kontorporteføljen til NPRO ble i tredje kvartal 2009 generelt skrevet opp med 0,1 prosent, etter en negativ verdijustering på 1,3 prosent i andre kvartal.

Foto: Norwegian Property