Nærmer oss 4000 kroner meteren

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er i den ferske markedsrapporten til Union Næringsmegling for første kvartal at oppgangen i  CBD-markedet synliggjøres. I forrige rapport anslo Union den såkalte prime rent i Vika, Aker Brygge og på Tjuvholmen til å ligge på 3500 kroner nå i første kvartal. Gjennomsnittslokalet i området leies ut for 2500 kroner.

Men i den seneste rapporten mener Union at prime rent i andre kvartal vil ligge på 3800 kroner kvadratmeteren. Det er en oppgang på 8,5 prosent fra forrige rapport og ikke langt unna nivået på 4000 kroner som nylig ble brutt på Tjuvholmen. Anslaget for gjennomsnittlokalet er bare tatt opp med 50 kroner til 2550 kroner kvadratmeteren.

Sterkest i CBDCBD-området er det eneste kontorområdet i Oslo-regionen som får «vekst», for de andre områdene er det en svak vekst eller «flatt». Det blir altså ingen generell jubel i leiemarkedet fremover. Union skriver likevel i rapporten at deres anslag for det kommende kvartalet innebærer at den dominerende leiepristendensen er endret fra ”flat” til ”svak vekst”. CBD, Oslo sentrum og Indre vest har vært i forkant av utviklingen, mens randsonene henger etter i denne leiepris-syklusen.

Data fra Eiendomsverdi Næring for kontrakter signert i fjerde kvartal viser ifølge Union en snittpris for kontorlokaler i Oslo på 1570 kroner per kvadratmeteren i året, eksklusive moms og felleskostnader. For de  15 prosent høyest prisede kontraktene  var gjennomsnittet 2440 kroner per kvadratmeteren. Det tilsvarer omtrent gjennomsnittskontrakten til Norwegian Property i CBD-området og illustrerer igjen at 3000-kronersgrensen er forbeholdt kremlokalene.

Unions skriver at leieprisene generelt sank 15-20 prosent fra medio 2008 til de nådde bunnen i første kvartal 2010. Deretter har hovedtendensen vært relativt flat, men næringsmegleren venter altså en svak vekst i leieprisene fra andre kvartal og en akselererende leieprisvekst fra medio 2013.

Todelt markedDet er imidlertid fremdeles et todelt kontormarked i Oslo og mange ledige lokaler (788).  Om lag en tredjedel av disse ledige arealene har stått ledige i ett år eller mer. Flere eiendommer er utenfor sentrum, og kontorklyngene er «utfordrende» å leie ut.

Arealledigheten i Oslo-regionen toppet i november ut på 8,0 prosent i Oslo, 7,5 prosent hvis man inkluderer Asker og Bærum. Union anslår ledighetsraten per februar til 7,4 prosent i Oslo, 7,1 prosent inklusive Asker og Bærum.

Ca. 45 000 kvadratmeter med kontorlokaler ble trukket fra markedet i fjor for å konverteres  til andre formål, primært til bolig. Netto arealabsorpsjon snudde fra – 64 000 kvadratmeter i 2009 til et netto opptak på mellom 60 000 og 70 000 kvadratmeter i 2010.

Union skriver at sentrum og de sentrumsnære sonene tiltrakk seg i 2010 leietagere på bekostning av randsonene. Prognosene nå viser en samlet netto arealabsorpsjon på 480 000 kvadratmeter for perioden 2011-2013.

Hurtigere enn antatt«Vi har oppjustert våre anslag for arealetterspørselen ettersom veksten i økonomien, optimismen og sysselsettingen ser ut til å bevege seg hurtigere enn tidligere lagt til grunn», heter det i rapporten. Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (DnB NOR 80 000 kvadratmeter), Fornebu (Statoil og Aker Solutions med til sammen 90 000 kvadratmeter) og på Tjuvholmen og i Nydalen.

Det er ifølge Union vekstforventninger blant bedriftene som driver opp arealetterspørselen. Mange bedrifter som flytter, velger å øke leiearealet for å kunne ansette flere fremover og skaffer seg derfor bufferarealer. Anslagene er likevel lavere enn ved forrige konjunkturoppgang, som var spesielt sterk.