– Meglerstandarden har blitt mer kjøpervennlig

Meglerstandarden er utarbeidet av FFN og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) i samarbeid med BA-HR.

– Hva sier du til de som mener at den nye meglerstandarden har blitt altfor selgervennlig?

– Til dem vil jeg si standarden har blitt mer kjøpervennlig enn 2011-standarden og den forutgående standarden fra 2009, sier Jens Helge Hodne.

– Er det riktig?

– Ja, det vil jeg si. Standarden har riktignok blitt mer selgervennlig som av følge av den nye såkalte globale cappen, der selgerens maksimale ansvar ved kontraktsbrudd, herunder de fundamentale garantier om eierskap og skatt og avgift, er begrenset til det høyeste av kjøpesummen og 20 % av eiendomsverdien. Dessuten fraskriver kjøperen seg nå retten til å kreve erstatning fra selgerens styremedlemmer og rådgivere. Men kjøpekontrakten har på andre områder blitt vesentlig mer kjøpervennlig, sier Hodne og utdyper:

– Dette gjelder særlig reguleringen av de fundamentale garantiene, og at selgeren ikke lenger kan unngå ansvar ved å vise til at kjøperen burde avdekket bruddet i sin due diligence. Endelig er selgerens garantier utvidet til å omfatte brudd på leieavtaler, skade på eiendommen og betaling av fordringene i revidert balanse.

– I sum mener jeg at selgerens ansvar med disse endringene har blitt betydelig strengere enn før siden de nevnte kjøpervennlige endringene har større praktisk betydning enn de selgervennlige endringene.

Les også: Er meglerstandarden i samsvar med markedspraksis?

– Men selv om den nye meglerstandarden er mer kjøpervennlig enn den gamle, er det vel slik at både den nye og den gamle standarden er selgervennlige avtaler som ikke ivaretar kjøperens interesser på en balansert måte? Vi tenker her blant annet på de korte reklamasjonsfristene på 3 år for garantiene om eierskap og skatt/avgift og 1 år for de øvrige garantier?

– Meglerstandarden er ikke et «agreed document» som er fremforhandlet av representanter for begge parter i transaksjonen. Standarden er utarbeidet for meglere som er engasjert av selgeren, samtidig som standarden skal legge til rette for en rask og effektiv transaksjon uten omfattende forhandlinger om kontraktsvilkårene. Derfor har vi også – noe den siste revisjonen av standarden viser – søkt å ivareta kjøperens interesser slik at standarden ikke oppfattes som ubalansert eller å stride med markedspraksis.

– Videre er standarden tenkt benyttet som selgerens kontraktsforslag og vedlegg til prospektet, der interessentene oppfordres til å angi hvilke endringer de ønsker i standarden. Selgeren må forvente at enkelte interessenter kan ha endringsforslag til standarden, herunder reklamasjonsfristene. For selgerens vurdering av kjøpstilbudene er det en fordel at de i tillegg til prisen beskriver disse endringsforslagene.

Hodne sier at man ved revisjonen i høst vurderte å endre de beløpsmessige ansvarsbegrensningene og reklamasjonsfristene i standarden. Her foreligger det ikke en ensartet markedspraksis, og standarden blir i praksis fraveket i både den ene aller andre retning, avhengig styrkeforholdet mellom partene og transaksjonens art.

Les også:  – Kan trygt bruke den nye meglerstandarden

Les også: Nå kommer eiendomsskatten

– Markedspraksis angir imidlertid et intervall av hyppig anvendte reguleringer, og etter mitt syn holder meglerstandarden seg innenfor dette intervallet. Om kjøperen mener at visse bestemmelser medfører en stor risiko for ham, kan han prise denne risikoen inn i sitt tilbud.

– Innføringen av den globale cappen har blitt kritisert. Er det rimelig at en kjøper som ikke engang får eiendommen eller aksjene selgeren har lovet ham, skal bli avspist med et erstatningskrav lik kjøpesummen eller 20 % av eiendomsverdien?

– Ja, kjøperens interesser tilsier åpenbart at cappen her svarer til den fulle eiendomsverdien, men kjøperens interesser må her som ellers balanseres på en fornuftig måte mot selgerens interesser. For selgeren er situasjonen som utgangspunkt den at han før aksjesalget i verste fall risikerer å tape et beløp lik virkelig verdi av aksjene, det vil si kjøpesummen, og ikke hele eiendomsverdien. Er det da rimelig at selgeren som følge av aksjesalget skal komme i en situasjon hvor han må betale en erstatning til kjøperen som vesentlig overstiger selgerens maksimale tapsrisiko før aksjesalget? For selgeren er det normalt en grunnleggende målsetting med transaksjonen at hans tapseksponering reduseres og i hvert fall ikke økes.

Les også: Lovendring vil forenkle finansiering

– På den annen side kan det hende at den manglende eiendomsrett til aksjene/eiendommen skyldes grov uaktsomhet hos selgerens styre eller daglig leder. I slike tilfeller er selgerens ansvar ikke begrenset av den globale cappen.

– Enkelte eiendomsadvokater har anført at flere av bestemmelsene i standarden ikke er markedsmessige, og at meglerne må påpeke dette overfor kjøperen for å overholde kravene til god meglerskikk og unngå erstatningsansvar overfor kjøperen. Hva mener du om dette?

– Dette skjønner jeg ikke. Meglerstandardene har siden de ble introdusert på 90-tallet, beveget seg stadig lenger fra bakgrunnsretten. Dette gjelder for eksempel selgerens fraskrivelse av ansvar for eiendommens tilstand, innføringen av beløpsmessige begrensninger i selgerens ansvar, utvidelsen av garantikatalogen og nå sist en avskjæring av selgerens rett til å unngå ansvar for kontraktsbrudd som kjøperen burde avdekket i sin due diligence.

Les også: Høyesterett avgjorde hevingsoppgjør

Les også: Utlendingene endrer markedet

– Disse nyvinningene har ved introduksjonen av dem ikke vært i tråd med etablert markedspraksis. De har likevel blitt foreslått fordi vi har ansett reguleringene å medføre en hensiktsmessig risikofordeling mellom selger og kjøper. I praksis har ikke eiendomsmeglerne informert selger og kjøper om disse endringene i standardene, og etter min oppfatning har verken selger eller kjøper hatt en berettiget forventning om at megleren gjør det, sier Hodne.

Han påpeker at i i næringsforhold må megleren kunne legge til grunn at selger og kjøper leser og forstår meglerstandarden med mindre de gir beskjed om annet.

– Og som nevnt er ikke meglerstandarden et «agreed document», men mer å betrakte som selgerens forslag til kontraktsregulering. Hvis kjøperen unnlater å kreve endringer her, har jeg vanskelig for å forstå at kjøperen senere kan kreve erstatning av megleren hvis selgeren påberoper seg en av ansvarsbegrensningene i standarden.

– For øvrig er jeg ikke enig i premisset om at meglerstandarden inneholder bestemmelser som ikke er markedsmessige i den forstand at de strider mot en ensartet markedspraksis. Som nevnt er det ikke mulig å påvise en slik praksis for reklamasjonsfristene og de beløpsmessige ansvarsbegrensningene. Men når det gjelder den globale cappen spesielt, er mitt inntrykk at denne ble akseptert i flertallet av alle transaksjonene i 2015 og så langt i 2016, avslutter Jens Helge Hodne, leder i Forum for Næringsmeglere.

Les også: Fortsatt momsfradrag for transaksjonskostnadene