Line kan trenge mer
Den nylige emisjonen i Norwegian Property (NPRO) er trolig ikke nok, kapitalbehovet kan bli høyere.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det skriver DnB NOR-analytiker Simen Mortensen i en fersk oppdatering om selskapet, en oppdatering som har fått tittelen ”Might need more”.
NPRO har 12 milliarder kroner i gjeld som forfaller i årene 2011-2012 og trenger å styrke handlekraften for å prioritere denne gjeldsbetjeningen. Per utgangen av fjerde kvartal i år var låneandelen (loan to value – LTV) på høye 77,3 prosent for kontordelen, mens Olav Line har kommunisert ut et mål på 60-65 prosent.
Simen Mortensen anslår at etter emisjonen på 540 millioner kroner, er LTV nede i 73,5 prosent ved utgangen av første kvartal i år.
Mortensen skriver at den planlagte separasjonen med hotelleierselskapet Norgani kan imøtekomme noen av problemene knyttet til datterselskapet OPAS´ gjeld på 719 millioner kroner. Torsdagens emisjon er likevel trolig ikke nok.
DnB NOR-analytikeren gjør et poeng av at NPRO bare brukte 103 kroner per kvadratmeteren i 2009 til å vedlikeholde og oppgradere eiendommene. Han mener normale eierkostnader knyttet til forvaltningen av eiendommene ligger i størrelsesorden 10 prosent av leieinntektene, det vil si ca 150 kroner kvadratmeteren i året.
”NPRO bruker marginalt med penger på vedlikehold og oppgraderinger, og vi ser dette som en risikofaktor i det lange løp. Vi reduserer kursmålet til 12 kroner og opprettholder vår ”Hold-anbefaling”, skriver Mortensen i oppdateringen.
Mortensens advarsel er i samme bane som den kritikken Leif Teksum i DnB NOR reiste mot eiendomsfondene under et frokostseminar til DnB NOR Næringsmegling torsdag.
NEnyheter er kjent med at anslåtte oppgraderingskostnader for SAS-bygget som ble solgt til Norwegian, lå i størrelsesorden 8000 kroner kvadratmeteren. De manglende oppjusteringene her (kort tid igjen av leiekontrakten) var en viktig forklaring til den ikke altfor høye salgsprisen.
De manglende NPRO-investeringene representerer ifølge Simen Mortensen en nedside i aksjen på 1,3 til 1,5 kroner, og et minimalt vedlikeholdsbudsjett de seneste fire årene har gitt et etterslep. Termineringen av avtalen med Neas kan ifølge DnB NOR-analytikeren være det første steget mot normaliserte forvaltningskostnader.
Simen Mortensen venter for øvrig at NPRO i år vil sitte igjen med et driftsresultat (EBIT) på 1473 millioner kroner og et resultat før skatt på 545 millioner.
Dagens Næringsliv skriver fredag at investorene nå har skutt inn 9,5 milliarder kroner i NPRO, mens børsverdien av selskapet bare er 6 milliarder, inklusive den siste kapitalutvidelsen.
– Nå har vi nok fleksibilitet til å gjøre det vi har sagt vi skal gjøre fremover, sier Olav Line til avisen, på spørsmål om det blir en stund til neste emisjon.
Foto: Scanpix
