Lengst fremme i Europa
Ingen andre europeiske byer ligger lengre fremme enn Oslo i leiemarkedsyklusen.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det fremgår av den seneste “Office Property Clock” fra eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL). Eiendommene det er snakk om, er prestisjesegmentet – prime. Akershus Eiendom er JLLs norske premissgiver i rapporten.
I den forrige rapporten fra slutten av april mente JLL at de beste kontoreiendommene i Oslo befant seg ved klokken 8, det vil si langt ute i fasen med akselererende leiepriser. I løpet av tre måneder har vår hovedstad allerede gått inn i fasen med avtakende leieprisvekst.
Omgjort til klokken, snakker vi nesten om klokken 10. Her befinner Oslo seg sammen med London City. Rett bak oss følger London West End, mens JLL mener det øverste kontorsegmentet i Moskva og Zürich er i overgangsfasen mellom akselerende og avtakende leieprisvekst, altså klokken 9.
Stockholm er halvveis ute i fasen med en tiltakende leieprisvekst, i København har veksten så vidt begynt, mens Paris befinner seg litt foran København, rundt klokken 7.
JLL, i realiteten Akershus Eiendom, mener en typisk leiepris for prestisjelokaler i Vika, Aker Brygge og på Tjuvholmen er 463 euro per kvadratmeter. Det tilsvarer 3600 kroner kvadratmeteren og er en oppgang gjennom andre kvartal på 2,9 prosent og en årsvekst på 20 prosent. Nivået for denne såkalte prime rent er også på linje med det Union Eiendomskapital opererer med.
Gjennomsnittet for Europa i andre kvartal var for øvrig en leieprisvekst på 2,1 prosent og en årsvekst på 5,1 prosent. JLL mener leieprisene var uendret i London City, mens de økte med 2,7 prosent i London West End. I Stockholm var kvartalsveksten 2,5 prosent.
Her ligger prime rent nå ifølge JLL på 448 euro per kvadratmeter, altså litt lavere enn i Oslo. DTZ anslo dette nivået for noen uker siden til 4600 svenske kroner, eller 3900 norske kroner.
JLL har også angitt hvor byene er i syklusen med hensyn til eiendomsverdier. Oslo er ikke spesifisert her, men London ligger ikke overraskende lengst fremme, rundt klokken 10. Med andre ord er det ikke så mye å gå på når det gjelder verdivekst fremover. Til sammenlikning befinner de beste kontoreiendommene i Paris, der Oljefondet nylig kjøpte eiendommer, rundt klokken 7. Timingen for kjøpene i Paris virker derfor nokså gunstig.
Ifølge JLL steg de europeiske prestisjeeiendommene med 2,3 prosent de seneste tre månedene og med 12,3 prosent i forhold til andre kvartal 2010.
JLL har kommet frem til at direkteavkastningskravet til de beste europeiske kontoreiendommene ved utgangen av andre kvartal i gjennomsnitt er 5,23 prosent, en nedgang på marginale 2 basispunkter i kvartalet. Kun 4 av 24 byer i JLLs oversikt opplevde yieldnedgang i foregående kvartal.
Kvartalsrapporten er ellers kalt for et “Europa i to hastigheter”. Med andre ord snakker vi om et todelt europeisk marked. Det går bra i Norden, Tyskland og i økende grad i Frankrike, mens eiendomsmarkedet stadig er presset i problemland som Hellas, Italia, Spania, Portugal og Irland.
