Leietakertilpasninger ved leie av næringseiendom

Husleielovens utgangspunkt er at leietaker ikke uten utleiers samtykke kan gjøre endringer på eiendommen. Videre er hovedregelen at dersom leietaker med utleiers samtykke har utført vesentlige forbedringer på eiendommen, kan leietaker kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene.

I næringsleieforhold er det vanlig at partene har avtalt seg bort fra dette utgangspunktet. Dersom eksempelvis meglerstandarden legges til grunn vil utgangspunktet være at leietaker etter forhåndssamtykke fra utleier kan gjøre de endringer som ønskes på leieobjektet, og at disse så tilfaller utleier vederlagsfritt ved leieforholdets slutt dersom ikke tilbakestilling kreves av utleier.

Les også: Er meglerstandarden i samsvar med markedspraksis?

Eierskap har betydning for skatte- og avgiftsbehandlingenNår det gjelder den skatte- og avgiftsmessige behandlingen vil hvem som anses som eier av leietakertilpasningen kunne ha avgjørende betydning. I praksis ser vi likevel at partene ikke alltid har et bevisst forhold til eierskapet, og dermed unnlater å avtale dette konkret. Der partene ikke har avtalt hvem som eier tilpasningen vil skatte- og avgiftsmyndighetene vurdere eierskapet etter en konkret vurdering, og dette kan slå uheldig ut.

Leietaker tar kostnaden – typetilfellerVi kan dele inn tilfellene der leietaker tar kostnaden for leietakertilpasningene i tre typetilfeller.

• Husleielovens utgangspunkt om vederlag for den fordelen utleier oppnår følges, og leietaker mottar en kompensasjon fra utleier.

• Når samtykke blir gitt avtales det at leietaker skal ta med eller på annen måte fjerne tilpasningen ved leieforholdets utløp, og tilbakelevere lokalet i samme stand som det var på overtakelsestidspunktet, uten noen form for kompensasjon.

• Der det fremgår av avtalen at utleier skal overta leietakertilpasningen ved utløpet av leieperioden, men partene har avtalt seg bort fra lovens hovedregel om vederlag slik at utleier overtar tilpasningen vederlagsfritt.

Les også: Nå kommer eiendomsskatten

Leietaker mottar kompensasjon fra utleierHvis utleier skal kompensere leietaker for leietakertilpasningen, vil hvem som anses som eier under leieperioden avhenge av hvordan dette er avtalt mellom partene og forholdene for øvrig. Skattemessig vil kompensasjonen anses knyttet til leien og tidfestingen avhenge av hvorvidt kompensasjonen er betinget av at leiekontrakten fullføres, mens kostnaden til leietakertilpasningen enten vil aktiveres og avskrives som driftsmiddel dersom leietaker er eier, eller fradragsføres over leieperioden dersom utleier er eier.

Avgiftsmessig er utfordringene enda større, ettersom leietaker kan bli ansett for å levere en entreprise og dermed komme i uttaksposisjon dersom han anses som eier. Det kan få vidtrekkende konsekvenser, ved at leietaker må beregne uttaksmerverdiavgift hvis tilsvarende entreprisearbeider benyttes i leietakerens eventuelle avgiftsunntatte virksomhet.

Les også: Lovendring vil forenkle finansiering

Hvis leietakeren blir eier kan det være nærliggende å anse kompensasjonen fra utleier som en leierejustering. Hvis leieforholdet opphører og leietakertilpasningen overdras til utleier før justeringsperioden på 10 år har utløpt, vil leietakerens justeringsplikt eller -rett overføres til utleier med mindre partene har avtalt noe annet.

Leietaker fjerner leietakertilpasningenEr det avtalt at leietaker skal fjerne tilpasningen ved leieforholdets slutt, vil leietaker normalt anses som eier med mindre partene har avtalt noe annet. I så fall vil utleier ikke bli hverken fordels- eller formuesbeskattet for tilpasningen før eventuelt ved opphør av leieforholdet, mens leietakeren kan fradragsføre kostnaden over leieperioden. Leietakeren kan fradragsføre merverdiavgiften ut fra egen avgiftssituasjon, og når tilpasningen fjernes vil leietakerens justeringsforpliktelse bortfalle.

Vederlagsfri overføring til utleierVed vederlagsfri overføring til utleier vil leietakeren normalt anses som eier avgiftsmessig, og kan fradragsføre ut fra egen avgiftssituasjon. Eventuell justeringsplikt eller -rett overføres til utleier med mindre partene har avtalt noe annet. Skattemessig vil derimot utleier ofte anses som eier, og dersom utleier ved dette oppnår en vederlagsfri fordel vil utleier fordelsbeskattes for denne.

Les også: Høyesterett avgjorde hevingsoppgjør

Størrelsen på en eventuell fordel for utleier må vurderes konkret i det enkelte tilfellet og trenger ikke tilsvare leietakers kostnad. Ved vurdering av fordelens størrelse, skal man se hen til leieperiodens utløp og om tilpasningen kan gi utleier merverdier i fremtidige leieforhold. Ofte vil det resultere i en begrenset fordel for utleier, men det er viktig å foreta en god og velbegrunnet vurdering.

Verdiimplikasjon av leietakertilpasningerVed verdsettelse av næringseiendom benyttes modeller som hensyntar faktisk kontraktsleie, fremtidig markedsleie, ledighet og eierkostnader. For at leietakertilpasninger skal ha en verdiimplikasjon, må de påvirke nettoleien (kontantstrømmen) eller avkastningskravet (yielden).

Dersom leietaker dekker kostnadene forbundet med leietakertilpasninger, medfører dette ingen endring av inntekter eller kostnader for utleier (og således uendret nettoleie). Utleier bør imidlertid ta stilling til om en eventuell skatteulempe forbundet med fordelsbeskatning av vederlagsfri overføring av leietakertilpasningene til utleier bør hensyntas i leienivået.

Les også: Fortsatt momsfradrag for transaksjonskostnadene

Ved etablering av forventet langsiktig markedsleie tar man normalt hensyn til den leieøkningen man oppnår som følge av normal oppussing og normale leietakertilpasninger. Det sentrale spørsmålet blir dermed om leietakertilpasningene fører til en høyere nettoleie over tid. For å fastslå dette, må man vurdere om tilpasningen kan gi utleier økte leieinntekter i fremtidige leieforhold eller eventuelt andre merverdier.

I tillegg må kostnadene som reflekteres i kontantstrømprognosen være konsistente med den standarden som legges til grunn for markedsleien (også leietakertilpasninger betalt av leietaker kan over tid medføre høyere eierkostnader, for eksempel økte vedlikeholdskostnader etter eventuell overføring av leietakertilpasningen til utleier).

Leietakertilpasninger innebærer ikke nødvendigvis en verdiøkning for eiendommen. Noen ganger innebærer tilpasningene at eiendommen blir mindre attraktiv fordi tilpasningen bare har verdi for den aktuelle leietakeren. Særlig vil leietakertilpasninger som medfører høy grad av skreddersydde løsninger for en spesiell bruker kunne medføre en risiko for reduserte leieinntekter eller en lengre periode med ledighet etter at eksisterende leietaker flytter ut.

Les også: Sjekkliste for konvertering fra næring til bolig

Avtaleregulering på et tidlig tidspunktAt leietaker for egen regning utfører arbeider på leieobjektet kan altså gi skatte- og avgifts- og verdimessige konsekvenser for partene som de ikke selv har forutsett. Dette bør partene være bevisst på og vurdere ved inngåelse av leieavtalen, eller i tilleggsavtale når leietakertilpasninger utføres.

Om artikkelforfatterne: Paul M. Larsen er partner og siviløkonom, Magnus Broks er siviløkonom, Fredrik A. Toften er siviløkonom, Astrid Bruland er advokatfullmektig, Siri Midling Larsen er advokat og Morten Christophersen er advokat.

EY publiserer en ny artikkel hver måned frem til sommeren i en artikkelserie om ulike tema knyttet til fast eiendom. EY har lang erfaring med tverrfaglig bistand til eiendomsbransjen, og har et bredt eiendomsteam bestående av advokater, økonomer, revisorer og konsulenter

Les også: Unngå uenighet om felleskostnadene