– Ledighet ned mot 5 prosent

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av den seneste nordiske storbyrapporten til Jones Lang LaSalle (JLL). Akershus Eiendom er premissgiveren for de norske tallene og kommer med sin egen halvårsrapport i mars.JLL skriver i den nordiske rapporten at kontorleiemarkedet i Oslo ventes å holde seg robust, som følge av sterk etterspørsel og begrenset med tilførsel av nye lokaler. Ledigheten vil derfor gå ned.

JLL opererer nå med en arealledighet i prestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) på lave 4 prosent for de 3 millioner kvadratmeterne som inngår i området. Ledigheten er på begynnelsen av nyåret 6,5 prosent i resten av Oslo sentrum, 7,5 prosent i Oslo ytre vest og 9,3 prosent i utkantstrøkene i nord, syd og øst. Kortsiktige ledighetsutsikter er stabile for alle områdene.

Beskjeden tilførselEiendomsspar anslo nylig i Oslostudiet for 2013 en tilførsel i Oslo-regionen år på 191 000 kvadratmeter.  JLL regner i rapporten med 156 000 nye kvadratmeter med kontorlokaler i regionen og foreløpig bare med 75 000 kvadratmeter i 2014.

Det er ifølge dem selv overraskende lite, gitt den sterke etterspørselen. Ledigheten ventes derfor å falle fra dagens nivå på 7 prosent til 5 prosent i løpet av de tre kommende årene.

CBD hadde ifølge JLL en leieprisoppgang i 2012 på 10 prosent. JLL har 4000 kroner kvadratmeteren som såkalt prime rent, altså toppleiene i CBD. I resten av indre by anslås dette nivået til 2400 kroner kvadratmeteren, men hele 2900 kroner i Oslo vest (Skøyen).

5,25 prosentSelv om finansieringstilgangen har strammet seg til, holder yieldnivåene seg stort sett stabile. Direkteavkastningskravet for de beste eiendommene ligger ifølge JLL fortsatt på 5,25 prosent, mens avkastningskravet for de nest beste eiendommene ligger 0,5-1 prosentpoeng høyere.

I resten av Oslo sentrum ligger avkastningskravet for de beste eiendommene på 5,50-6 prosent og det samme i Oslo vest (Skøyen). Estimatet for transaksjonsvolumer i Norge i 2013 er foreløpig på 50 milliarder kroner, altså på nivå med fjorårsvolumene.

Går etter toppenJLL skriver ellers at felles for Norden er at investorene konsentrerer seg om de beste eiendommene. De nest beste eiendommene utenfor storbyområdene er blitt mindre solvente, ettersom bankenes risikoappetitt har falt.

Leieprisene har også holdt seg stabile, med unntak av i Oslo og Stockholm, som opplevde en prisoppgang i 2012 på 5 prosent. Oslo og de tre svenske storbyene har vist å holde stand til trodd for uroen ute i Europa, mens Helsinki og København har fått det tøffere. Det nordiske storbymarkedet er derfor todelt.

Avkastningskravet – yielden – har holdt seg stabil i de fleste av de nordiske markedene. JLL venter at dette også vil være tilfelle i år. Selv om yieldnivåene holder seg uendrede, vil verdiene i prestisjeområdet stige som følge av høyere markedsleier.