Kremeiendom til kremyield
Salget av Bradbenken 1 i Bergen skjer til en yield som absolutt må defineres som ”prime”.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det ble onsdag kjent at A/S J. Ludwig Mowinckels Rederi har akseptert et bud fra B. Friele & Sønner AS på kjøp av kontoreiendommen Bradbenken 1 i Bergen. Kjøpesummen lyder på 216,5 millioner kroner.
Eiendommen ligger i den nordlige enden av Bryggen, like ved Rosenkrantztårnet og Bergenhus, og grenser til Koengen, som er kjent som Bergens konsertarena. Megleren Kyte Næringsmegling mener eiendommen har en meget sentral plass i bybildet.
Det er ifølge Kyte et signaturbygg med meget gode kvaliteter og attraktiv beliggenhet for leietaker, som også bekreftes ved at bygget er fullt utleid, og det som omtales som ”gode leietakere”. Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling sier til NEnyheter at bygget har ”optimal beliggenhet”.
Leietakerne er blant andre Statens Lånekasse for utdanning, J. Ludwig Mowinckels Rederi, Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap og NOKAS.
– Vi er fornøyde med salgsprosessen, og tror vi har fått riktig pris i markedet, sier daglig leder Geir Belsnes i J. Ludwig Mowinckels Rederi til BA.no. Rederiet vil heretter konsentrere seg om kjernevirksomheten, men skal fortsatt holde til i bygget.
– Vi strakk oss langt, men ikke lenger enn hva som var riktig. Byggene vi plukker, skal ha sjelen med seg, men det må helst gå rundt økonomisk også. Her tenker vi langsiktig, sier Herman Friele til BA.no. Han betegner Bradbenken 1 som et utrolig flott bygg.
At Friele strakk seg langt, bekreftes blant annet av de tre verdianslagene i prospektet, med en vist yield på henholdsvis 6,65 prosent, 6,45 prosent og 6,25 prosent. 6,25 prosent tilsvarer en verdi av eiendommen på 211 millioner kroner. Når Herman Friele nå er villig til å strekke seg til 216,5 millioner kroner, indikerer det en yield på ca 6,1 prosent, altså hva prestisjeeiendommer i Oslo omsettes for.
De estimerte leieinntektene for eiendommen i 2010 er ca 12,7 millioner kroner. Potensialet anslås til snaue 14 millioner kroner. Fratrukket estimerte eierkostnader på 800 000 kroner, gir det en netto kontantstrøm på 13,19 millioner kroner i året. For 2009 var eiers andel av felleskostnadene ca. 120 000 kroner. Alle kontrakter, med unntak Post og Teletilsynet, har regulering av leien med 100 prosent.
Leiekontraktene løper med alt fra seks måneders gjenværende løpetid til 2023. Gjennomsnittlig leienivå for bygget er 1405 kroner kvadratmeteren. J. Ludwig Mowinckels Rederi betaler 1750 kroner kvadratmeteren, som er høyest.
Hovedbygget i Bradbenken 1 er på 11 233 kvadratmeter, fordelt på seks etasjer, kjeller og loft. I tillegg kommer 798 kvadratmeter i et mellombygg, slik at det totale arealet er på 12 031 kvadratmeter. Kjøpesummen tilsvarer derfor litt i underkant av 18 000 kroner kvadratmeteren.
(Foto: Kyte Næringsmegling)
