Krav på erstatning når kommunen gjør feil?

Som en motsats til kommunens frihet til områderegulering, inneholder plan- og bygningsloven regler om erstatning i visse tilfeller for tap ved reguleringsplaner. Det har lenge vært oppfatningen at slike erstatningskrav mot det offentlige må ha grunnlag i lov eller avtale.

At lagmannsretten åpnet for at private kan saksøke kommunen utenom lov- og avtaleregulerte tilfeller, innebærer en interessant utvikling for grunneiere og utbyggere.

Saksøkte kommunen for verdireduserende reguleringsplanGulating lagmannsrett avsa 6. april 2018 dom i saken mellom ekteparet Knutsen og Sandnes kommune. Saken gjaldt spørsmålet om ekteparet hadde krav på erstatning for tap knyttet til verdireduksjon av egen boligeiendom, etter at eiendommen ble omregulert til fremtidig næringsområde. Saksøker mente tapet var en følge av kommunens utøvelse av egen reguleringsmyndighet.

Bakgrunnen for saken var at det fra midten av 1990-tallet ble vurdert om Jernbaneverket skulle etablere godsterminal i området. Anleggelse av godsterminal ville berøre mange eiendommer, både ved arealavståelser, innløsning som følge av støy, samt en rekke støytiltak. I februar 2004 vedtok Sandnes bystyre en reguleringsplan der datidens boligområder skulle omreguleres til næringsområder, med det rekkefølgekrav at reguleringsplanen ikke skulle tre i kraft før godsterminalen var bygget.

Det ble særlig vist til at boligeiendommene ville få en forverret situasjon grunnet den nye godsterminalen. Forutsetningene for omreguleringen skulle imidlertid være at bl.a. ekteparet kunne kreve innløsning fra Jernbaneverket som følge av støy, eller at det nærliggende støperiet ville løse inn ekteparets eiendom til næringsformål. Ingen av forutsetningene slo til, og i 2013 ga kommunen opp sitt forsøk på å regulere eiendommen tilbake til boligformål etter innsigelser fra Jernbaneverket.

LES OGSÅ: Grunneiers erstatningsrett for tap ved reguleringsplan

Stevning ble tatt ut i januar 2016, etter at det hadde mislyktes på politisk nivå å forhandle frem en løsning der kommunen kjøpte eiendommen.

Frittstående vurdering av kommunens erstatningsansvar vant framTingretten opprettholdt kommunens vedtak. Med utgangspunkt i at Knutsen hadde påberopt alminnelige erstatningsprinsipper som grunnlag for krav om erstatning, ble det lagt vekt på at områderegulering innebærer en fri utøvelse av forvaltningsmyndighet basert på byggfaglige og politiske prosesser.

I tråd med tidligere rettspraksis, utviste tingretten forsiktighet med prøvingen av slike prosesser, og fastslo at spørsmålet var om kommunen hadde overtrådt en rettslig handlingsnorm. Tingretten bega seg imidlertid ikke inn på spørsmålet om hvilke objektive kriterier som kan være med på å danne en slik norm. Etter en konkret vurdering av politiske bestrebelser for å godtgjøre ekteparet ble kommunen frifunnet.

Lagmannsretten mente kommunens utøvelse av reguleringsmyndighet måtte karakteriseres som uforsvarlig. Retten mente uforsvarligheten bestod i at kommunen hadde omregulert eiendommen til industri, samtidig som det hersket stor usikkerhet om noen ville ha behov for å bruke eiendommen til næringsformål. På bakgrunn av kommunens uforsvarlighet og etterfølgende unnlatelse av tapsbegrensning, ble ekteparet gitt medhold i erstatningskravet av lagmannsretten.

Saken er kun behandlet i tingretten og lagmannsretten, og er nylig anket. Saken kan likevel være av interesse for eiendomsbransjen:

• Avgjørelsen er interessant for fremtidens eiendomsbransje ettersom døren åpnes for erstatning på andre grunnlag enn lov og avtale. Videre åpner den for at kommuner kan holdes ansvarlig på langt flere steg i en reguleringsprosess enn det som har vært kjent fra tidligere rettspraksis, og som har vært mulig etter erstatningsreglene i plan- og bygningsloven. Der kommunenes reguleringsmyndighet innebærer en begrensning i rådighet over privates eiendom, vil grunneiere ha all grunn til å undersøke holdbarheten av reguleringsplanenes forutsetninger. Alt håp er heller ikke ute selv om reguleringsplanen er trådt i kraft, ettersom det må forventes at kommunene treffer tiltak som avverger de privates tap dersom reguleringsplanens forutsetninger ikke slår til.

LES OGSÅ: Kommunen tok tomt fra Bøhler

• Av interesse er det også at lagmannsretten ikke fant det nødvendig å drøfte om domstolene kan legge seg opp i politiske prosesser når de vurderer erstatningssøksmål. Lagmannsretten gikk i stedet rett på sak i sin vurdering av om kommunens uforsvarlighet medførte ansvar for det tap som fulgte av omreguleringen i 2004. Vurderingen av om kommunens myndighetsutøvelse var urettmessig bærer store likhetstrekk til det kjente skyldansvaret, og innebærer at liknende søksmål vil basere seg på kjent rett.

• For eiendomsbransjen er avgjørelsen også interessant ettersom retten konkluderer med to mulige grunnlag for ansvar. Det mest åpenbare grunnlaget er kommunens uforsvarlige utøvelse av reguleringsmyndighet. I tillegg fremholder lagmannsretten det som ansvarsbetingende at kommunen senere unnlot å avverge tapet.

Henrik Botten Taubøll er advokat og Emilie Ovanger Jørgensen er advokafullmektig, begge Advokatfirmaet BA-HR DA