Kraftige leieøkninger på Økern

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av en investorpresentasjon fra Union Eiendomskapital, som forvalter fondet. Kabelgata 40 er en eiendom som ble kjøpt i første kvartal 2007 med 4200 kvadratmeter ledighet, men der leiegarantier dekker inntektssiden. Det jobbes ifølge presentasjonen aktivt med utleie av arealer på høyere nivåer i eiendommen som har totale leieinntekter på 23,7 millioner kroner i året.

44 prosent økningDen ene hovedleietakeren har overtatt lokaler i bygget, og her er leien økt fra 900 til 1300 kroner kvadratmeteren, altså en økning på 44 prosent. Videre har Storebrand Eiendomsfond forlenget og utvidet leiekontrakten med den andre hovedleietakeren. Her er leien økt formidabelt, fra 680 til 1500 kroner kvadratmeteren, men dette skyldes også oppgraderinger. Investeringene er nemlig beregnet til 16 millioner kroner.

Storebrand Eiendomsfond eier også Christiania Qvartalet, som består av seks bygg som henger sammen rundt et innvendig atrium i forening med 1830-tallsgården Dronningens gate 3. Eiendommen ble utviklet av Aspelin Ramm Eiendom og solgt til Storebrand Eiendomsfond i fjerde kvartal 2007. Årlige leieinntekter er 33,8 millioner kroner.

CBD-priserDet fremgår også av presentasjonen at Storebrand har utvidet arealet til en leietaker i bygget med 500 kvadratmeter. Gjennomsnittsleien er pene 2700 kroner kvadratmeteren, altså et bra CBD-nivå, til tross for at det er ca. 2000 kvadratmeter med ledige lokaler i bygget.

Porteføljen til Storebrand Eiendomsfond består av 62 eiendommer med et samlet areal på 467 000 kvadratmeter. Årlige leieinntekter er 488 millioner kroner. Henholdsvis 8 prosent og 4 prosent av leieinntektene skal reforhandles i 2010 og 2011, over 13 prosent i 2012.

I 2009 ble det inngått over 70 leiekontrakter, til en samlet verdi av 58 millioner kroner.  Fondets leieinntekter økte med 13 prosent fra 2008 til 2009, som tilsvarer 57 millioner kroner i økte årlige leieinntekter. Av dette utgjør konsumprisreguleringer 21 millioner, mens de resterende 36 millionene er oppnådd gjennom nye leiekontrakter.

Strategien til fondet er kjøp av eiendom med attraktiv beliggenhet, med potensial for leieøkning og utvidelser. Det betales ikke ut utbytte i fondet for 2009, men ved ytterligere salg i 2010, ”vil det bli søkt å utbetale utbytte”.

Todelt markedUnion Eiendomskapital skriver ellers i investorpresentasjonen at leieprisene generelt er i ferd med å passere bunnen, men det er en mer todelt utvikling både mellom områder og attraktive versus mindre attraktive eiendommer. Arealledigheten for kontoreiendommer i Oslo-regionen er beregnet å stige fra 7,5 prosent til 8 prosent i fjerde kvartal 2010. Snittprisen i regionen for kontoreiendommer estimeres for øvrig til 1510 kroner per kvadratmeteren i året.

Ifølge Union er investorene fortsatt selektive, og de foretrekker eiendommer med lange og sikre inntektsstrømmer. Prime yield for kontoreiendommer, altså direkteavkastningskravet til prestisjeeiendommene, vurderes å være 6,0 prosent per andre kvartal 2010.