Kjøper i Cort Adelers gate

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Eiendommen har vært eid med 60 prosent av Arne Blystad og 37,5 prosent av Øystein Tvenge.  Selve kontorarealet er på i underkant av 7000 kvadratmeter, men reguleringen er på 9500-10 000 kvadratmeter, inklusive to underjordiske parkeringshus hver på 1200 kvadratmeter. Det er også mulighet for å sette opp et mindre et påbygg i bakgården.

Selgerne kjøpte eiendommen av Entra Eiendom i 2007, en eiendom der det har vært uenighet med Plan- og bygningsetaten om reguleringen. Eiendommen var i mange år lokaler for Statens Lærerskole i forming.

– Det har vært en svært lang omreguleringsprosess til kontorformål for de gamle eierne, en prosess som først var ferdig i fjor. Jeg fikk kontakt med eierne på forsommeren, og så innledet vi en dialog, forteller Lars Windfeldt til NEnyheter. Overtakelse skjedde nå 1. april.

Kvalitetsobjekt– Hvorfor kjøper Winta Eiendom denne eiendommen?– Ambisjonen er å konvertere bruken og eiendommen gjennom en total rehabilitering. Jeg ønsker å utvikle dette til et prestisjekontorbygg, helst for en enbruker som trenger 7000 kvadratmeter, svarer han.

Winta Eiendom har altså betalt 122 millioner kroner for eiendommen (se illustrasjon), som tilsvarer snaue 17 500 kroner kvadratmeteren hvis vi regner kjøpesummen av 7000 kvadratmeter.

– Det synes jeg er en helt grei pris for dette objektet. Jeg er svært syklusdrevet og veldig opptatt av å kjøpe det rette objektet til det rette tidspunktet, sier Windfeldt, og viser i den sammenheng til både kjøp av Forsvarets Overkommando, Indekshuset og Siemens Business Park.

Lars Windfeldt viser også til tidligere bunner i eiendomsmarkedet, som i 1993 og 2003 og 2009. Syklusene går gjerne i syv til ti år.

Lang tid– Men erfaringene viser at det tar tid før det blir en markant oppgang i leieprisene, og det tror jeg skjer denne gangen også. Derfor venter vi nok tre til fire år før vi starter med rehabiliteringen. Å kjøpe på selektiv basis til en riktig pris og til et riktig tidspunkt, og så med rett timing i neste oppgangssyklus gjennomføre verdiskapende prosesser, er Wintas forretningsmodell. Dette er naturligvis krevende, men lykkes du, kan resultatet bli veldig bra, sier Lars Windfeldt, som ikke betrakter Cort Adelers gate 33 som et spekulasjonsobjekt.

Rehabiliteringskostnadene for Cort Adelers gate 33 er avhengige av hva eiendommen rehabiliteres til, og hvilket nivå nye leietakere ønsker, som igjen er prisdrevet, Lars Windfeldt sier han helst vil ha en «komplett og radikal» konvertering, der den nyeste bygningskroppen på eiendommen rives, og der de to underjordiske parkeringsetasjene bygges, med til sammen 50-60 parkeringsplasser.

– Helt klart, svarer Windfeldt på spørsmålet om ønsket posisjonering er prestisjesegmentet i Vika og på Aker Brygge. Der kan allerede i dagens leiemarked de beste kontorlokalene leies ut for over 3000 kroner kvadratmeteren i året. Øystein Tvenge antydet 3-tallet for leienivået i Cort Adelers gate i et intervju med Finansavisen i januar i fjor.

Glem yieldenWindfeldt mener det er meningsløst å se på yielden i transaksjonen, fordi dette handler om hva fremtidige kontantstrømmer kan utgjøre og hva eiendommen kan være verdt som en ferdig utviklet prestisjeeiendom. Inntil rehabiliteringen starter forsøker Winta Eiendom å maksimere korttidsleiene, for å minimere «ventekostnaden” frem til totalrehabiliteringen.

Lars Windfeldt og Winta Eiendom jakter primært etter to type prosjekter: Større sentrumsnære kontoreiendommer i Oslo med utviklingspotensial, eller større næringsområder utenfor sentrum, der man står overfor krevende utleieprosesser og har betydelig utviklingspotensial som Forsvarets Overkommando på Huseby og Siemens Business Park på Linderud.

Illustrasjon: Solheim + Jacobsen arkitekter