Kjøper etterslep

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NE nyheter har snakket med en verdivurderer om verdsettelsen av Hotel Royal Christiania, som nå er til salgs. NE nyheter antydet under visse forutsetninger en pris på 2-2,5 millioner kroner per rom.

Det store usikkerhetsmomentet er planene om å utvide hotellet med 268 rom og investeringer på rundt 1 milliard kroner. Det forrige byrådet sa ja til disse planene, som gjør det vanskelig å verdsette hotellet.

900 kronerMen verdivurdereren sier at de beste hotellene i Oslo som Grand, Bristol, Continental ol. har en RevPAR, det vil si gjennomsnittlig losjiinntekt per døgn, på rundt 900 kroner. Bare Petter A. Stordalens konsepthotell «The Thief» på Tjuvholmen skal ligge merkbart over dette.

Forutsetter vi 900 kroner i RevPAR, gir det en rominntekt på 900 x 365 = ca 330 000 kroner per år. Verdivurdereren sier at de beste hotellene tåler en leiebelastning på 35-40 prosent av denne årsinntekten, slik at husleien per rom i året utgjør 110 000-130 000 kroner.

Eierkostnadene er ukjente for Hotel Royal Christiania. Men hvis man bruker eierkostnader på 5-10 prosent får man en verdi på drøyt 2 millioner kroner per rom, gitt et avkastningskrav rundt 5 prosent. I tillegg kommer leieinntekter fra varesalget, og som regel ligger disse på rundt 10 prosent. Man kan dermed komme til en pris på opp mot 2,5 millioner kroner per rom.

Høye provisjonerEt moment ifølge verdivurdereren er imidlertid at bookingsteder som hotels.com, trivago, expedia og andre har svært høye provisjoner, slik at hotellenes marginer er under sterkt press. På lengre sikt kan derfor leieprosentene bli nødt til å senkes.

Ifølge verdivurdereren er de fleste hoteller oftest leid ut med stort vedlikeholdsansvar på driveren. Årlige eierkostnader er derfor beskjedne, slik de av Ole G. Ottersland er anslått for Radisson Blu Airport Gardermoen (3 prosent). Men, det kommer som regel en stor «hvelv» av kostnader når bad, og andre større ting skal oppgraderes ved utløp av leiekontrakten.

Vedkommende tror likevel at prisingen av hotellet kan komme opp mot 2-2,5 millioner kroner per rom, som NE nyheter indikerte. Hotellet har også en del parkeringsinntekter og inntekter fra butikker i første etasje. Radisson Blu Airport Gardermoen ble altså solgt til en pris på 3,16 millioner kroner per rom, men dette var altså ett av de desidert mest ettertraktede hotellene i Norge.

VedlikeholdsetterslepEn markedsaktør NE nyheter har snakket med bekrefter at Royal Christiania Hotel er lagt ut til salgs, og det skal bare være et fåtall i markedet som kjenner til det. Vedkommende peker på at Royal Christiania Hotel har et vedlikeholdsetterslep, slik at eierkostnadene dermed kan bli høye fremover. I tillegg avkrever nåværende hotelleier DNB en «management fee» fra Choice-kjeden.

Det er derfor ikke unaturlig å legge inn rundt 10 prosent eierkostnader, som NE nyheter forutsatte. Markedsaktøren sier videre at det er svært vanskelig å prise inn hva utvidelsesmuligheten er verdt, og at dette er et komplisert prosjekt. En pris opp mot 1,6-1,7 milliarder kroner er ifølge vedkommende likevel realistisk.

Allerede ut fra dagens leieinntekter, rundt 83 millioner kroner, priser det Royal Christiania Hotel i området 1,6 milliarder kroner, gitt 10 prosent eierkostnader og et netto direkteavkastningskrav på 4,6-4,75 prosent.