Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Indekshuset, Henrik Ibsens gate 100 (bildet), kan bli en fantastisk investering for Höegh Eiendom hvis de segler. Nå er ikke nødvendigvis et salg nært forestående, men NEnyheter har fra ett hold hørt at 51 prosent av bygget er til salgs.
– Nei, vi har ikke noe konkret salg på gang, men jeg kan si vi har hatt et salg oppe til vurdering, så ja, et salg har vært vurdert, sier adm. direktør Erik Lund i Höegh Eiendom til NEnyheter når vi konfronterer ham med ryktet.
Kan selge altRyktet tilsier altså salg av 51 prosent, det skal være klausuler som gir salgsbegrensninger, men det avviser Lund.– Nei, hvis vi vil selge 51, 70, eller 100 prosent, så gjør vi det, sier Lund.
Höegh Eiendom kjøpte Indekshuset i 2002, da markedet så rimelig mørkt ut. Selskapet tok sjansen da andre var avventende.
– Vi kjøpte Indekshuset for ca 200 millioner kroner, men du må huske på at det var i konkurranse med andre. Vi har brukt ca 600 millioner i oppussing. På en god dag er bygget verdt langt opp mot halvannen milliard, sier Erik Lund. I så fall snakker vi opp mot 700 millioner i fortjeneste, hvis vi holder løpende kontantstrømmer utenom regnestykket.
Det yppersteIndekshuset er å regne som CBD, altså prestisjeområdet Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen når det gjelder leiekontrakter, selv om det er en viss geografisk avstand. Det er tegnet i kontrakter i de øverste etasjene i Indekshuset på 3500 kroner kvadratmeteren. Det er å anse som «prime», altså på nivå med de dyreste leiekontraktene i Oslos kontormarked.
– Du kan legge til grunn at det ikke er langt unna 75-80 millioner i årlige leieinntekter i bygget, sier Lund.
De ypperste lokalene i dagens marked har et avkastningkrav (yield) langt nede på 5-tallet, selv om dette kravet kan være på vei oppover på grunn av høyere lånekostnader. Men et bygg som Indekshuset vil definitivt påkalle utlendingers interesse og også interessen til rene egenkapitalinvestorer, som livselskaper.
Ned mot 5,5 prosent?Forutsetter vi 80 millioner kroner i årlige leieinntekter og et avkastningskrav på 5,75 prosent, tilsier det en verdi på ca 1,4 milliarder kroner. Ved en yield på 5,5 prosent, prises Indekshuset til 1,45 milliarder kroner, og 1,5 milliarder oppnås ved lave 5,3 prosent i yield. Men det er den yielden KLP Eiendom var villig til å gi for Drammensveien 144 (Hafslund-bygget).
Indekshuset har ifølge Erik Lund om lag 15 000 kvadratmeter og er totalt på ca 35 000 kvadratmeter. Bygget inneholder foruten kontorer, blant annet parkeringsplasser, pizza (Peppes), bowling og treningsstudioet SATS.
1,4 milliarder i salgssum tilsvarer 40 000 kroner kvadratmeteren. Det er ikke en urimelig verdsettelse av et prestisjebygg. Vil noen gi 1,5 milliarder, punger de ut 42 600 kroner kvadratmeteren. Norwegian Propertys eiendommer i Vika og på Aker Brygge var til sammenlikning ved årsskiftet i gjennomsnitt verdsatt til 36 767 kroner kvadratmeteren, men flere av disse byggene må oppgraderes.
TomtIndekshuset er oppført på tomten hvor ”Det engelske kvarter” stod, og bygget ble ferdigstilt i 1964. Bygningen var opprinnelig kontor- og representasjonslokaler for Norges Industriforbund og Norges Eksportråd, derav navnet ”Industriens- og Eksporten Hus”, eller ”Indekshuset”. Over bakken er bygget 17 etasjer med det Höegh Eiendom omtaler som «spektakulær utsikt allerede fra 5. etasje».
Da Höegh Eiendom kjøpte eiendommen, var bygget nærmest tomt. I løpet av 2004 ble bygget utleid til mange små leietakere i påvente av høyere leiepriser i markedet. Höegh tømte høsten 2007 for leietakere for en omfattende rehabilitering. Höegh Eiendom rehabiliterte så bygget i 2008-09, og nye leietakere flyttet inn i løpet av 2009 og 2010.
Kjente leietakere i Indekshust er blant andre Aberdeen Property Investors AS, Western Bulk Carriers AS, Advokatfirmaet Ræder, Google Norge AS og SATS Norge AS.
Foto: Höegh Eiendom
