Jubel bare ett sted

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

«Ingen jubel noen steder» skrev NEnyheter om leiepristendensen i Union Næringsmeglings forrige markedsrapport. Konklusjonen er ikke så mye annerledes nå etter å ha studert den ferskeste rapporten.

Som tabellen nederst viser, er det kun CBD-området, altså Vika/Aker Brygge/Skøyen, som kan påregne en reell vekst i leieprisene fremover. I de andre områdene blir det kun svak vekst, og i randsonene i Oslo, samt i Asker og Bærum utenom Lysaker og Fornebu, er tendensen fortsatt «flat».

Men i CBD nærmer de såkalte prime rents seg 4000 kroner kvadratmeteren. Union har tatt opp anslaget for prestisjelokalene fra 3500 kroner kvadratmeteren i forrige rapport til 3800 kroner i denne rapporten. Det nye leieprisanslaget gjelder for andre kvartal i år.

HøyestUnion ligger med dette klart høyest av eiendomsrådgiverne i vurderingene av «prime». DnB NOR Næringsmegling (onsdag) og Akershus Eiendom (23. mars) kommer med nye rapporter, og da kan det skje endringer.

Det er svært få kjente leiekontrakter som er inngått på så høye nivåer som 3800 kroner, og volumet er uansett lavt. NEnyheter har omtalt at 4000-kronergrensen nylig ble brutt i Tjuvholmen allé 19  (Munthe-bygget), mens Norwegian Property trolig får minimum 3500 kroner kvadratmeteren for de oppgraderte lokalene til Fokus Bank fra 2014.

Union skriver om CBD-området i markedsrapporten, at det er en positiv arealabsorpsjon og en svak nedgang i kontorledigheten det seneste året. Flere gårdeiere har ”is i magen”, og enkelte kontrakter og flere tilbud viser at leietakerne må strekke seg lenger for å få signert kontrakter iprestisjelokalene. CBD ligger i forkant av utviklingen, noe området som regel gjør.

9 prosent ledighetLeietakere som vil til Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen, hadde i februar 73 tilbud å velge mellom, mot 67 tilbud i november i fjor. 8 av tilbudene i vinter er over 1000 kvadratmeter. Union vurderer arealledigheten i CBD til ca. 9 prosent per februar, som er uforandret fra november.

Union skriver om det øvrige sentrum i Oslo, at området var en suveren vinner av leietakerne i 2010. Til tross av tilførsel for en tilførsel av 38 000 kvadratmeter med nybygg i fjor, sank kontorledigheten i området fra 7,1 prosent i februar 2010 til 4,1 prosent i februar. Ledighetsnivået  har falt fra 4,4 prosent i fjerde kvartal 2010.

Oslo sentrum fremstår derfor som attraktivt, og Union mener Bjørvika fungerer godt som et trekkplaster. Flyttebevegelsen mot sentrum er ifølge næringsmegleren et klassisk tegn på at konjunkturene har snudd opp. Men Union har ikke gjort noe med leieprisanslagene for sentrum fra forrige rapport, toppnivåene er fremdeles 2800 kroner kvadratmeteren, snittnivåene 1650 kroner.

Leietakerne har ifølge Union 135 tilbud å velge mellom i Oslo sentrum, hvorav 19 tilbud over 1000 kvadratmeteren. Det er på linje med antallet for fjerde kvartal 2010.

Dessverre, flattFor alle de andre områdene i regionen er det uendrede leieprisanslag i forhold til forrige markedsrapport, eller marginale endringer. Vi ser av tabellen at det bare er på Skøyen og i Oslo vest det kan påregnes toppnivåer over 2000 kroner.

Union mener eksempelvis at de beste kontorlokalene på Lysaker kan leies ut for 1900 kroner kvadratmeteren i året. Vital Eiendom sa i oktober i fjor til NEnyheter at de beste lokalene i området går for over 2000 kroner kvadratmeteren, fordi det ligger noen svært flotte strandeiendommer på Lysaker.  

Leiepriser i Oslo-regionen 1)2. kv 2011TendensVika/Aker Brygge/Tjuvholmen – topp3800VekstVika/Aker Brygge – snitt2550VekstØvrige sentrum, inkl. Bjørvika (topp)2800Svak vekstØvrige sentrum, inkl. Bjørvika (snitt)1650Svak vekstOslo vest, inkl. Majorstua (topp)2250Svak vekstOslo vest, inkl. Majorstua (snitt)1650Svak vekstIndre nord, inkl. Ullevaal stadion – topp1800Svak vekstIndre nord – snitt1300Svak vekstIndre øst, inkl. Kværnerbyen (topp)1700Svak vekstIndre øst, inkl. Kværnerbyen (snitt)1100Svak vekstSkøyen – topp2400Svak vekstSkøyen – snitt1800Svak vekstLysaker – topp1900Svak vekstLysaker – snitt1550Svak vekstFornebu – topp1800Svak vekstFornebu – snitt1400Svak vekstNydalen – topp1900Svak vekstNydalen – snitt1450Svak vekstBryn/Helsfyr – topp1800Svak vekstBryn/Helsfyr – snitt1400Svak vekstYtre vest, inkl. Ullern/Smestad – topp1750FlatYtre vest, inkl. Ullern/Smestad – snitt1350FlatYtre nord og øst, inkl. Økern – topp1650FlatYtre nord og øst, inkl. Økern – snitt1050FlatYtre syd, inkl. Ryen – topp1550FlatYtre syd, inkl. Ryen – snitt1000FlatResten Asker/Bærum 1700FlatResten Asker/Bærum 1200Flat

Kilde: Unions markedsrapport for 1. kvartal 2011. Gjelder nye kontrakter over 500 m2, ekskl. moms og felleskostnader.