Ingen foran, to ved siden

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det mener Jones Lang LaSalle (JLL) i sin seneste “Office Property Clock”. Vi snakker om det øverste segmentet, “prime”. Akershus Eiendom er premissgiver for de norske vurderingene i rapporten.

JLL er kommet frem til at de dyreste kontoreiendommene i Oslo ved utgangen av tredje kvartal befinner seg litt før midten i fasen “avtakende leieprisvekst”. Her er vår hovedstad sammen med Moskva og Zürich. Omgjort til klokken snakker vi om 10:15. Rett bak (kl 10) har vi London City, og like bak der finner vi kanskje noe overraskende Helsinki og mer forventede London West End.

Aten sistDisse er de eneste delmarkedene i Europa som befinner seg i fasen med avtakende leieprisvekst. Paris er i overgangen mellom tiltakende og avtakende vekst. Stockholm befinner seg rundt klokken 8, København litt over kl 6. Aller bakerst i Europa er Aten (surprise, surprise…), der det ennå tar en stund før leieprisene bunner ut. Aten er i den stikk motsatte fasen av Oslo.

JLL (Akershus Eiendom) vurderer ved utgangen av tredje kvartal den såkalte prime rent i Oslo, altså representative leiepriser i det aller øverste segmentet, til 457 euro, 3600 kroner kvadratmeteren i året. Det er uendret fra forrige rapport. På årsbasis er leieprisveksten for de dyreste kontoreiendommene 20 prosent, også det uendret fra forrige rapport.

NullvekstSnittet for de europeiske storbyene i foregående kvartal var uendret leieprisvekst, så det er på ingen måte noen sterk bedring i markedet vi totalt er vitne til. JLL skriver at det blandede leieprisbildet i Europa gir en flat indeks. Stockholm og Haag hadde for øvrig den sterkeste veksten i foregående kvartal med en oppgang på 2,4 prosent.

På årsbasis er leieprisene i det øverste kontorsegmentet i Europa opp moderate 4,4 prosent Moskva er den suverene vinneren med en prisvekst på over 41 prosent, altså drøyt det dobbelte av veksten i Oslo.

JLL utarbeider en tilsvarende “syklusklokke” over verdiutviklingen for dyre kontoreiendommer. Oslo er ikke med i denne oversikten, men på aggregert nivå i Europa var det faktisk en nedgang i verdiene i tredje kvartal på 0,1 prosent.

Som snittetDenne utviklingen gjenspeiler ifølge JLL et blandet leieprisbilde og for noen byers vedkommende økende avkastningskrav (yield). Gjennomsnittlig prime yield i Europa nå ligger på 5,25 prosent, slik at Oslo er på det europeiske gjennomsnittet.

Når det gjelder arealabsorpsjonen, fortsetter denne å bedre seg. Netto arealopptak i foregående kvartal var 2,9 millioner kvadratfot, drøyt 260 000 kvadratmeter. Det er en økning på 6 prosent fra andre kvartal og 17 prosent oppgang i forhold til tilsvarende kvartal i fjor.

Fornyet risiko i økonomien og en forverret markedsstemning, gir imidlertid bekymring over  bedringen. Men ferdigstillelsen av nye kontoreiendommer holder seg på et lavt nivå, slik at det er rolig på tilbudssiden.

Går for toppenI det nåværende markedsklimaet jakter investorene ifølge JLL på de beste eiendommene. Men tilgangen på fremmedkapital er begrenset, og risikoappetitten reverseres, slik at det er begrenset potensial for ytterligere yieldnedgang i 2012. Verdiutviklingen vil spås derfor å bli flat, der økninger primært drives av de markedene som opplever leieprisvekst.

Totalavkastningen for investorene vil neste år i stor grad avhenge av løpende leieinntekter. Forholdene for de nest beste eiendommene fortsetter å være utfordrende, som setter yieldnivåene under press oppover.