– Ingen boligboble

I går kom Eiendom Norge med sin siste boligprisrapport, som viser en august-utvikling vi ikke har sett i Norge på ti år. Boligprisene i Norge er nå 9,1 prosent høyere enn for 12 måneder siden. Sterkest prisutvikling de siste 12 månedene har Oslo og Hamar hatt med en vekst på henholdsvis 16,3 og 12,9 prosent.

De siste fem årene har boligprisene i Oslo steget 51,2 prosent. I løpet av de siste ti årene er prisveksten på hele 86,94 prosent i Oslo.

Les også: Fulle hus på visning

Boligprisveksten har fundamentale årsaker, mener den tidligere styrelederen i Eiendom Norge, Krogsveen-sjef Leif. J. Laugen. På Krogsveens nettsider skriver Laugen til at nyere forskning fra Norges Bank slår fast at den ekstremt sterke prisutviklingen i det norske boligmarkedet helt siden 90-tallet kan forklares ut fra fundamentale årsaker og dermed ikke er en boble.

– Den anerkjente forskeren Andrè Anundsen i Norges Bank har gått grundig til verks ved hjelp av nyere økonometriske modeller for å finne ut om boligprisveksten i Norge kan forklares ut fra realøkonomiske størrelser eller om man må ty til boble-forklaringen, skriver Laugen.

Les også: – Boligprisveksten vil fortsette ut året

Les også: Boligsalget når nye høyder

Les også: Nytt selskap satser på leiligheter og boliger

Han viser at Anundsen i modellene sine spør om hvor mye av boligprisveksten som kan forklares ut fra utviklingen i tre fundamentale størrelser:

• husholdningenes realdisponible inntekt, altså inntekter korrigert for inflasjon og skatt• rente på boliglån, også korrigert for inflasjon og skatt• antall tilgjengelige boligobjekter i markedet hvor befolkningsutviklingen er tatt hensyn til.

– Tidsserien for Norges del strekker seg helt tilbake til 1986 og for USA tilbake til 1975, dette gir et godt grunnlag for å teste modellenes treffsikkerhet. Anundsen finner altså at hele den sterke prisutviklingen fra første kvartal 2000 til fjerde kvartal 2014 som de siste dataene er fra, kan forklares ut fra de ovenstående tre faktorene – alle de fire modellene gir samme konklusjon om at det ikke har vært noen boble i det norske boligmarkedet i denne perioden, skriver Laugen og fortsetter:

– Dette gjelder dermed også for tre-årsperioden august 2004 til august 2007 hvor prisoppgangen var langt sterkere (39 prosent) enn den vi har vært vitne til fra august 2013 til august 2016 (20 prosent). Dette er et meget sterkt resultat som vanskelig kan motsies.

Les også: Sterk boligprisutvikling i juli

Les også: Flere spekulerer i prisstigning

– Tidsserien avsluttes per fjerde kvartal 2014, formodentlig på grunn av manglende inntektsdata. Men resonnerer vi litt utover modellen vil prisoppgangen på 17 prosent etter 2014 i stor grad kunne forklares med de tre faktorene som modellen er bygd på, og da i særdeleshet boliglånsrenten.

– Undersøkelsen tar for seg den gjennomsnittlige prisveksten for hele landet. Man kan selvfølgelig ha prisbobler i enkelte deler av landet, og da utpeker Oslo seg med en prisvekst på over 16 prosent siste år som en interessant kandidat å undersøke. Her har veksten de siste tre år (august 2013 til august 2016) vært på 31 prosent (41 prosent fra 2004 til 2007). Ved å ta hensyn til antall tilgjengelige boliger for Oslos befolkning – den tredje grunnleggende forklaringsfaktoren som Anundsens modeller baserer seg på – så kan man svært raskt konkludere med at Oslo ikke er i noen boligboble nå i 2016 heller, like lite som Stavanger var det i den mest hektiske oljesmurte perioden med 68 prosent (!) prisstigning fra 2004 til 2007, skriver Krogsveen-sjefen.

Les også: Nok en ny salgsrekord for Selvaag Bolig

Les også: Mener markedet trenger dobbelt så mange boliger

– Spekulasjon er ikke driver– I 30 år har de enormt verdifulle naturressursene vi er begunstiget med, i kombinasjon med en stadig lavere rente som følge av internasjonale forhold, drevet boligprisene oppover på helt naturlig måte. Større svingninger i befolkningsutviklingen har medført noe sterkere prisendringer enkelte steder de siste årene (spesielt Oslo), men dette har sammenheng med utbyggingstakt og den naturlige tregheten som ligger i boligmarkedets tilbudsside. Forventningen om å tjene penger i morgen på å kjøpe i dag har ikke vært en dominerende drivkraft så langt, avslutter Leif. J. Laugen.

Les også: Meget sterkt boligsalg for OBOS