Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Union Næringsmegling er ute med sin seneste kvartalsrapport. Næringsmegleren skriver at ved inngangen til juni sitter mange av aktørene med inntrykk av at utviklingen går i riktig retning, men at det går litt tregere enn man hadde håpet på.
I utleiemarkedet er det tilsynelatende tegnet litt færre kontrakter, og mange prosesser har vært “lange og seige”. Flere syndikeringsaktører har ifølge Union trukket seg fra kjøp hvor de ikke har klart å skrape sammen nok egenkapital, og fondsaktørenes innhenting av egenkapital har tilsynelatende vært begrenset.
Lange og godeDet er først og fremst eiendommer med spesielt gode beliggenheter og lange kontrakter som selges hurtig, men det omsettes flere eiendommer med ordinær risiko. Union skriver at det for tiden pågår flere budrunder, og tilbakemeldinger fra aktørene tyder på at det blir mange bud og aksepter i juni.
Union har per begynnelsen av juni registrert like mange transaksjoner over 50 millioner kroner som de gjorde ved inngangen til juni i fjor. Det er så langt i år registrert transaksjoner for til sammen 8 milliarder kroner. Næringsmegleren mener imidlertid at det reelle transaksjonsvolumet har vært høyere enn det oversikter viser, fordi partene er tilbakeholdne med informasjon.
Union regner nå med en differanse på 1,2 prosent mellom direkteavkastningskravet for de beste eiendommene på 5,60 prosent og 10-årig swaprente på 4,4 prosent. Det såkalte yieldgapet er blitt normalisert fra august til et nivå som nå er på høyde med historisk snitt de seneste ti årene.
Den ”typiske transaksjonen” i 2011 har gitt kjøper et netto yieldgap på ca. 1,7 prosent. Forutsetningene for regnestykket er en bankmargin på 150 punkter (1,5 prosentpoeng) på et femårig lån, og at kjøper binder renten for 60 prosent av lånet og ligger flytende med 40 prosent.
Fra 5-9,5 prosentSå langt i år har Union registrert yielder fra ca. 5 prosent til ca. 9,5 prosent. Medianyielden i de omsatte eiendommene hittil i 2011 har vært på ca. 6,8 prosent. NAI First Partners kom til en vektet yield på 6 prosent i første kvartal.
Union skriver at vurderinger om underleie, altså leiepriser under markedsleie, har gitt flere transaksjoner under prime yield på 5,6 prosent.
I nybyggmarkedet venter Union en tilførsel av kontorer med ca. 450 000 kvadratmeter for perioden 2011–2013 i Oslo, Asker og Bærum. Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika, blant annet DnB NOR med 80 000 kvadratmeter, Fornebu med Statoil og Aker Solutions på til sammen 90 000 kvadratmeter, samt på Lysaker, Tjuvholmen og i Nydalen.
Vekst i sentrumUnions beregninger viser en netto arealabsorpsjon på 105 000 kvadratmeter fra mai i fjor til mai i år, og trenden det seneste året peker oppover. Det er særlig de sentrumsnære områdene som har hatt etterspørselsvekst.
Prognosen viser en samlet netto arealabsorpsjon på 480 000 kvadratmeter for perioden 2011–2013. Det er lavere enn ved forrige konjunkturoppgang, som imidlertid var spesielt sterk. Den viktigste driveren på etterspørselssiden er vekstforventninger. Mange av bedriftene som flytter, leier lokaler som gir rom for å kunne ansette flere.
Kontorledigheten i Oslo-regionen i mai vurderes til 7,0 prosent, ned fra 7,1 prosent i februar og 7,5 prosent i november i fjor. For Oslo isolert er ledighetsanslaget i mai 7,6 prosent, som er ned fra 8 prosent i november.
Bedre psykologiOppsummert skriver Union at de seneste årene har det vært et mønster med økende usikkerhet om våren og mer positiv psykologi etter sommerferien, men det er ingen automatikk i at mønsteret gjentar seg. En negativ internasjonal utvikling kan gi nedgang i Norge, men på den andre siden gir reforhandlinger gjennomgående leieprisvekst her hjemme. Arealetterspørselen er dessuten stigende.
Unions optimisme begrunnes også med de sterke anslagene for norsk økonomi, som tilsier høyere avkastning på investeringer i næringseiendom, som igjen kan føre til at sektoren tiltrekker seg mer kapital.
