Hurtig skattefradrag for byggekostnader

Påkostninger må aktiveres og fradragsføres gjennom avskrivninger, og det kan ta svært lang tid før hele investeringen er fradragsført. Ved nybygg vil alle kostnader være aktiveringspliktige påkostninger, og utgangspunktet er at det samme gjelder for endringsarbeider og standardhevinger. Skattereglene åpner imidlertid for å klassifisere en hel del kostnader som vedlikehold, blant annet gjennom reglene om tenkt vedlikehold og muligheten for å vedlikeholde til samme relative standard som tidligere.

Tenkt vedlikeholdSkattemessig kan man fradragsføre som vedlikehold kostnader som trer i stedet for vedlikehold. I mange prosjekter kan det gi en svært høy vedlikeholdsandel – selv der det gjøres store endringer eller standardhevinger. Vedlikeholdskostnadene er begrenset oppad til det som det ville ha kostet å vedlikeholde eiendommen uten endringer og standardhevinger, og til de faktisk påløpte kostnadene. Muligheten for tenkt vedlikehold foreligger imidlertid ikke dersom man river et bygg eller river et helt teknisk anlegg – da anses det gamle driftsmiddelet realisert, og alle kostnader til nybygging må aktiveres.

Les også: Skattefeller ved boligutvikling

Relativ standardutviklingSkattereglene åpner også for at det kan vedlikeholdes til samme relative standard som bygget tidligere har hatt. I mange prosjekter medfører det at alle kostnader blir å anse som vedlikehold, fordi utviklingen har vært stor siden bygget var nytt. Særlig på tekniske anlegg er den relative standardutviklingen i samfunnet stor, og det kan da skje ganske store endringer av de tekniske anleggene uten at det er å anse som en standardheving.

Merverdiavgift og justeringsreglerGrensen mellom vedlikehold og påkostning har også stor betydning avgiftsmessig. Mens fradragsretten for mva på vedlikeholdskostnader følger leietakers avgiftsstatus på det tidspunktet kostnadene pådras, er påkostninger underlagt justeringsregler i en 10 års periode. Sistnevnte krever en justeringsoppstilling, som skal settes opp etter nærmere bestemte regler og kunne legges frem for skatteetaten på forespørsel.

Les også: Leietakertilpasninger utført av utleier – skatte- og avgiftsmessige utfordringer

Den viktige dokumentasjonenSkattemyndighetene har stadig økende fokus på eiendomsbransjen – en bransje som har hatt stor vekst og der det er investert mye penger. I store byggeprosjekter må man derfor regne med at skatteetaten vil ha svar på hvordan man har fordelt byggekostnadene mellom vedlikehold og påkostning. Da er det viktig å ha dette godt dokumentert og i overensstemmelse med skattereglene, og dette blir viktigere jo høyere vedlikeholdsandelen er. Hvis man ikke har god dokumentasjon risikerer man at skatteetaten endrer ligningen og fastsetter vedlikeholdsandelen ved skjønn – det slår sjelden ut i eiendomsselskapets favør!

Johan K. Engelschiøn og Morten Christophersen er advokater og partnere i RSM Advokatfirma. RSM Advokatfirma er tilknyttet revisjons- og rådgivningsselskapet RSM Norge, og yter juridiske tjenester med hovedvekt på skatt, merverdiavgift, selskapsrett og transaksjoner. RSMNorge er det mellomstore revisjons- og rådgviningsselskapet i Norge, og har fokus på eierstyrte og mellomstore virksomheter i vekst.

Sommeren og høsten 2017 skriver RSM Norge en artikkelserie for Estate Nyheter om skatt og avgift i byggeprosjekter, med særlig fokus på hvilke muligheter som finnes, og hvilke feller mange går i når det gjelder skatt og avgift.

Les også: Vilkårlig eiendomsskatt i Oslo?