Høyere ledighet, lavere leiepriser

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Newsec avholdt torsdag ettermiddag sin store høstfest i lokalene på Filipstad Brygge 1 på Aker Brygge. Rundt 350 påmeldte kunne høre den nye analyse- og rådgivningssjefen Martin Nyberg komme med de seneste prognosene, som er godt nytt for leietakerne. Utleierne har følgelig ikke like mye å glede seg over.

Newsec har nå i høst et anslag for kontorledigheten i Oslo på 8,4 prosent, på 8,8 prosent i Trondheim, 9,5 prosent i Bergen og hele 10,5 prosent i Stavanger-området. – Vi tror fortsatt at ledigheten skal noe opp og leieprisene litt nedover. Det er omtrent ikke vekst i sysselsettingen, sa Nyberg til de fremmøtte.

Redder ledighetenNewsec venter at kontorledigheten i Oslo stiger til 8,75 prosent neste år og videre til 9 prosent i 2017.– Det bygges lite, det er det som redder ledigheten fra å stige enda mer, sa den nye analysesjefen. Og i Stavanger ser det slett ikke bra ut, prognosene for ett år siden for regionen var «shaky».

– Det rister i Stavanger, ledigheten på Forus (bildet) har det seneste året økt fra 37 000 kvadratmeter til 85 000 kvadratmeter, sa Nyberg. Den økte ledigheten understrekes av at for kontoreiendommer i Stavanger, er nå verdi-indeksen til Newsec nede på 85 prosent av toppnivåene.

På Lysaker har det vært et klart fall i leieprisene som følge av høy arealledighet, mens på Skøyen holder nivået seg mye bedre, selv om det også her er en høy arealledighet. – Det er fortsatt de gode lokalene som leies ut på Skøyen, begrunnet Nyberg forskjellen.

Drøyt 2000 kronerFor Oslo sentrum opererer nå Newsec med en gjennomsnittlig leienivå på 2045 kroner kvadratmeteren for kontorarealer og 1000 kroner høyere for Klasse A-eiendommene i sentrum.– De kontraktene som signeres i sentrum, signeres gjerne for fem år, sa Nyberg.

Eiendomsrådgiveren har ellers tatt opp transaksjonsvolumer hittil i år på 74 milliarder kroner, mot 35 milliarder på samme tidspunkt i fjor. Newsec mener det ikke er urealistisk at vi når de magiske hundre milliardene i årsvolumer.

– Det er ingen tvil om at desember måned blir en aktiv måned for meglerne, konstaterte den ferske analysesjefen. Det kan de i stor grad takke den store utenlandske interessen etter norsk næringseiendom.

Tre alternativer– Utlendingene kjøper ofte en leietaker med lang kontrakt, de kjøper beliggenhet eller handelseiendommer, sa Nyberg. Newsec anslår at utlendingene hittil i år står for 47 prosent av transaksjonsvolumene, mye takket være kjøp av handelseiendommer.

– Det er høy etterspørsel etter sentralt beliggende eiendommer, og utlendingene er med på å drive etterspørselen opp, sa Nyberg.

4,25 prosentNewsec har i likhet med mange andre tatt ned anslaget for direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene – prime yield – til lave 4,25 prosent.

– Men det er ikke mange referansetransaksjoner for prime yield, medga Nyberg. Newsec har imidlertid for salget av Munkedamsveien 62 en yield på 4,25 prosent, men da ut fra en salgsverdi på 555 millioner kroner.