Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Banksjef Olav Løvstad i DnB NOR styrer storbankens utlån til eiendoms- og entreprenørsegmentet. Løvstad har ansvaret for utlån av godt over 150 milliarder kroner til segmentet og sitter dermed på en viktig pengesekk for det norske eiendomsmarkedet fremover.Han heller kaldt vann i blodet på de mest optimistiske markedsaktørene.
Transaksjonsmarkedet for næringseiendom har vært svakt det seneste året. Den viktigste årsaken til det har ifølge Løvstad vært forventingsgap mellom kjøper og selger – de er ikke blitt enige om pris.
– Et svakt transaksjonsmarked har gitt lav etterspørsel etter kreditt. Usikker økonomisk utvikling har medført endring i egenkapitalkrav for å balansere risiko mellom egen- og fremmedkapital. Egenkapitalinvestorene har vært tilbakeholdne og i mange tilfeller ikke vært villig til å ta en balansert andel av risiko i prosjektet, sier Olav Løvstad til NeNyheter.
Les også: 3,4 milliarder i andre kvartal
Les også: – Det verste er bak oss
Større usikkerhet rundt den makroøkonomiske utviklingen har medført krav til større egenkapitalandel i prosjektet for å balansere risiko mellom egen- og fremmedkapital. Egenkapitalen har ifølge Løvstad ikke i tilstrekkelig grad vært til stede for å ta denne risikoen.
Minimum 30 prosentHan understreker at kjernen i kredittvurderinger er at påregnelige inntekter genererer tilstrekkelig kontantstrøm til å dekke alle forpliktelser, og at de betjener en fornuftig finansieringsstruktur. Et svakt leie- og salgsmarked medfører at man i større grad enn tidligere må ta høyde for inntektsbortfall. Dermed kreves større buffere i kontantstrømmen. – For å oppnå dette vil kravene til egenkapitalandel, loan to value, kontantstrøm og utleiegrad være skjerpet. Et normalt godt prosjekt bør ha minimum 30 prosent egenkapital, og de fleste låneavtaler inneholder misligholdsklausuler knyttet til fremtidig gjeldsbetjeningsevne, sier banksjefen.
– Hvordan er det å få refinansiering i disse dager?– Eksisterende finansieringer som forfaller, vil normalt bli refinansiert så fremt det foreligger fremtidig kontantstrøm for gjeldsbetjening. Grunnet høye innlånskostnader, vil disse være gjenstand for reviderte betingelser, sier Olav Løvstad.
Streng prioriteringBankene har prioritert industrielle aktører, langsiktige relasjoner og gode prosjekter gjennom finanskrisen, men redusert risikovilje fra egenkapitalen har redusert finansieringsmulighetene.
– Bankenes samlede utlånsmargin består av innlånskostnad og risikopåslag. De høye utlånsmarginene den seneste tiden skyldes i all hovedsak økte innlånskostnader, mens risikopåslaget i mindre grad er endret. Gode prosjekter og gode kunder finansieres, men en kan ikke forvente seg at marginene kommer ned dit de var på lang tid, sier Løvstad.
Han viser til at det seneste året har vært preget av betydelige utfordringer i kapitalmarkedene. Etter kollapsen i Lehman Brothers september 2008, var det nærmest umulig for bankene å skaffe til veie lange innlån i obligasjonsmarkedet. Gjennom vinteren 2009 bedret dette seg noe, i form av at kapital ble tilgjengelig. Prisen har imidlertid vært høy, ca 200 basispunkter, altså 2 prosentpoeng. De siste ukene har imidlertid kredittmarginene gått inn.
– Bankobligasjoner omsettes i området 100 basispunkter i annenhåndsmarkedet, men det er foreløpig ikke emittert betydelige volumer på disse nivåene selv om kapitaltilgangen er bedret, sier Løvstad om bankenes finansieringssituasjon.
I perioden før kredittkrisen var det begrenset prisdifferensiering i markedet, og prisene var jevnt over lavere enn den langsiktige markedsprisen. Dette var forårsaket av rikelig tilgang på billig kapital, og bankene hadde svært lav marginal finansieringskostnad. Gjennom finanskrisen ble dette endret betydelig, og utlånsmarginene steg markant. Høye marginalkostnader– Bankenes marginale innlånskostnader er fremdeles høy, og den gjennomsnittlige innlånskostnaden er stigende, som skyldes refinansiering av obligasjoner til nye vilkår. Det er betydelig prisdifferensiering i forhold til risiko, som er et sunnhetstegn. Usikkerhet rundt den realøkonomiske utviklingen gjør at flere prosjekter nå vurderes noe svakere enn det som var tilfellet før krisen. Foreløpig er det ikke observert vesentlige marginreduksjoner i markedet. Bankenes egenkapitalsituasjon er også slik at en ikke prioriterer kapitalbruk til prosjekter som ikke gir god lønnsomhet, sier Løvstad om hva eiendomskundene kan vente seg fremover.
– Hvem får typisk ja av kundene, hvem får typisk nei?– Utviklingen i utleiemarkedet er til dels svak, og eiendomsverdiene har falt. I et slikt marked vil det være vanskelig å finansiere prosjekter med lav grad av forhåndsutleie og forhåndssalg. I tillegg stilles det strengere krav til eiers kompetanse og erfaring, grunnet usikkerhet rundt markedsutviklingen, svarer Løvstad.
Han mener likevel at det nå er tegn i markedet på at kjøper og selger har etablert nye prisnivåer, og transaksjonsvolumet ventes å stige fremover. En serie vellykkede emisjoner gjennomført av eiendomsselskaper de seneste månedene indikerer at også egenkapitalen er bedre tilgjengelig og mer risikovillig.
– Bankens balanse setter ingen formell begrensning på utlånskapasiteten, men det er foreløpig begrenset tilgang på nye og gode prosjekter, sier Olav Løvstad.
