Historisk høyt yieldgap
Forskjellen mellom direktavkastningskravet i eiendomsmarkedet og de lange markedsrentene er på rekordhøye nivåer.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Den såkalte yielden har i perioden januar 2004 til januar 2009 svingt mye, spesielt for det DnB NOR Næringsmegling omtaler som ”normal eiendom”. Fra et yieldnivå på 8 prosent i 2004, falt yielden til 7,10 prosent i januar 2005, 6,50 prosent ett år senere, for å bunne ut sommeren 2007 på ca. 6 prosent, ifølge den seneste markedsrapporten næringsmegleren.
Så har oppgangen vært bratt, fra 6,50 prosent for halvannet år siden til 8 prosent nå ved årsskiftet. DnB NOR venter en økning til 8,5 prosent for normaleiendommer gjennom 2009.
For de beste eiendommene – prime yield – lå yielden for fem år siden på 6,5 prosent, mens den bunnet ut i 2007 på 5 prosent. Gjennom 2008 steg yielden ifølge DnB NOR fra 5,40 prosent til 6,75 prosent. De økte yieldkravene bidro sterkt til å sende de kommersielle eiendomsverdiene ned i fjor med 15-25 prosent.
Differansen til de lange byttelånsrentene – swaprentene – har dermed aldri vært høyere, langt over 2 prosentpoeng. Gjennom store deler av 2007 var yieldgapet negativt.
– Det er et uvanlig stort yieldgap, vi har aldri sett noe liknende. Det har vært en frikobling mellom lange renter og prime yield, kommenterte analysesjef Bjørn-Erik Anderssen i DnB NOR Næringsmegling på markedspresentasjonen i forrige uke.
Spådommen er at yieldnivåene for kvalitetseiendommer med lange, sikre kontantstrømmer blir noe lavere i andre halvår av 2009. DnB NOR tror ikke på samme utvikling for eiendommer som er mer avhengig av utviklingen i leiemarkedet
Problemet i transaksjonsmarkedet nå er mangelen på kjøpere. De største kjøperne er blitt selgere, som Norwegian Property og Aberdeen Property Investors. Næringsmegleren mener likevel at industrielt orienterte selskaper som Aspelin Ramm, OBOS, Søylen Eiendom (Kvadraturen) og Braathen Eiendom (Barcode i Bjørvika) har begynt å komme på banen.
”Vi tror flere industrielle aktører vil se interessante kjøpsmuligheter fremover. Det finnes også mindre grupperinger med kapital tilgjengelig. Ved en bedring i aksje- og obligasjonsmarkedene vil livselskapene igjen kunne bli aktuelle kjøpere”, skriver DnB NOR Næringsmegling i markedsrapporten.
Det totale transaksjonsvolumet i 2008 var for øvrig 28,4 milliarder kroner, nærmere en halvering fra volumene i 2007. Et spesielt trekk for fjoråret var at Oslo bare stod for tredjeparten av volumene, mens de ifølge DnB NOR normalt står for nærmere 70 prosent.
