Har stoppet opp på toppen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det viser den seneste “Office Property Clock” fra eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL). Akershus Eiendom er den som knuser tallene for JLL i det norske markedet.

JLL, i praksis Akershus Eiendom, vurderer ved utgangen av fjoråret den såkalte prime rent til 545 euro, 4000 kroner kvadratmeteren. Det betyr uendrede toppleier i Oslo gjennom fjorårets tre siste måneder. For 2012 er anslaget en leieprisvekst på 5,3 prosent, opp fra 3800 kroner ved utgangen av 2011.

Ned igjenDen europeiske kontorindeksen var for øvrig i fjerde kvartal ned for fjerde kvartal på rad, leieprisene falt med 0,6 prosent. På årsbasis falt de europeiske kontorprisene i fjor med 1,5 prosent. Det betyr at toppsegmentet i Oslo beveget seg klart atypisk sammenliknet med gjennomsnittet i Europa i fjor, men i fjorårets tre siste måneder var utviklingen mer sammenfallende.

JLL illustrerer i disse kvartalsrapportene hvor de beste kontoreiendommene (prime) i de større europeiske byene befinner seg i leieprissyklusen, gjennom en klokke inndelt i fire kvadranter. De beste kontoreiendommene i Oslo har i realiteten stått på stedet hvil i flere kvartaler, rundt kl. 11. JLL mener altså at det ikke er så mye mer prisvekst å hente i denne syklusen.

Byer som Milano og Zürich er over leiepristoppen for denne gangen, her har leieprisene begynt å falle. Omgjort til klokken, snakker vi ca. kl. 1.

Bedring, men…Etterspørselen etter lokaler i Europa tok ifølge JLL seg opp i fjerde kvartal. For Europa som helhet var det en netto arealabsorpsjon i 2012 på 3,4 millioner kvadratmeter. Men eiendomsrådgiveren skriver i rapporten at hastigheten i gjeninnhentingen i det europeiske kontormarkedet fortsatt dempes av vedvarende svake økonomiske forhold.

JLL utarbeider for øvrig en tilsvarende “syklusklokke” for verdiutviklingen til de beste kontoreiendommene i de europeiske byene. Oslo er ikke med i denne oversikten, men Amsterdam er på toppen av verdisyklusen, og rett bak følger prestisjeområdet i Paris, der Oljefondet sommeren 2011 begynte å kjøpe eiendommer.

Uendret avkastningskravI byer som Stockholm og Berlin begynner verdiene for de beste kontoreiendommene å nærme seg toppen. I London er derimot verdiutviklingen fortsatt i en fase med tiltakende vekst.

Direkteavkastningskravet til de beste europeiske kontoreiendommene – prime yield – holdt seg så å si uendret gjennom fjerde kvartal og var ved utgangen av kvartalet på 5,23 prosent. Det er noe lavere enn det tilsvarende norske avkastningskravet.