– Fortsatt marginnedgang

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Norsk Næringsmegling er ute med sin seneste bankundersøkelse, der de blant annet spør om marginer, vekstambisjoner og låneutmåling. Forrige rapport kom i september. Undersøkelsen baserer seg på svar fra åtte banker.

Analysesjef Gunnar Selbyg (bildet) i Union Norsk Næringsmegling sier til selskapets web-TV at  lånefinansieringssituasjonen for næringseiendom er i gradvis bedring. Bankene viser økt utlånsvilje, og bankmarginene synker. 75-80 prosent– Unions bankundersøkelse fra fjerde kvartal viser at fem av åtte banker i høst har strukket seg til en lånegrad på 75 prosent eller 80 prosent på det høyeste, sier Selbyg.

I transaksjonsmarkedet har flere syndikeringsaktører i høst i prosjekter med lav risiko fått en lånegrad på 70 prosent og med en tilhørende bankmargin på ca. 200 punkter (2 prosentpoeng, red.anm.). To av syndikeringsaktørene sier at de har fått det beste tilbudet fra en regionbank.

– Halvparten av bankene svarer at de i høst har gjort mindre marginnedjusteringer i de løpende engasjementene der marginene er flytende. Bankenes nettomarginer tilsier at de har mye å gå på. Vi i Union føler det er sannsynlig med ytterligere marginreduksjoner fremover, fordi bankene må anstrenge seg mer for å opprettholde utlånsvolumet, sier analysesjefen. Ned 0,3 prosentpoengUnion har i sin spørreundersøkelse syv standard forutsetninger for et femårig lån til et tenkt kontorprosjekt, som altså bankene må ta stilling til. Gjennomsnittssvaret  viser at lånemarginen er blitt redusert tre kvartaler på rad og i sum med drøye 30 basispunkter, fra 261 basispunkter til 229 punkter.

– Samlet lånefinansieringsrente har sunket med 40 punkter det seneste året til ca. 4,7 prosent nå i slutten av november. I gjennomsnitt har bankene i dette 5-årscaset en rentenetto på ca. 1,5 prosentpoeng, sier Selbyg.

Den seneste undersøkelsen viser videre at i gjennomsnitt planlegger bankene i 2014 å vokse med drøye 5 prosent på utlån til næringseiendom, enkelte med hele 10 prosent.

3-4 prosent vekst– En røff korrigering basert på våre antakelser om de ulike bankenes markedsandeler, tilsier at sektoren samlet sett har ambisjoner om en utlånsvekst neste år på 3-4 prosent, sier Selbyg på web-TV.

De seneste to årene har obligasjonsfinansieringen tatt 25 milliarder kroner i lån til næringseiendom.  Ettersom egenkapitalandelen i nye lån er blitt høyere i nye lån, må også bankene ifølge Selbyg få tak i flere prosjekter for å opprettholde utlånsvolumene. Det kan gi press på marginene.

– De seneste årene er låneperiodene blitt kortere, og mer kommer til utløp hvert år. Dessuten er det blitt lettere å få til refinansiering før utløp. Disse faktorene legger til rette for økt konkurranse. Men det er noen nyanseringer, bankene ønsker ikke å vokse for enhver pris. Det er prosjekter med ordinær til lav risiko som nyter godt av utviklingen, og bedringen gjelder i høyere grad for større lån enn for mindre lån, sier han.

Ikke realistiskIfølge Gunnar Selbyg er det heller ikke realistisk med en generell reduksjon i egenkapitalkravet i det korte bildet, selv om bankene strekker seg langt i lavrisikoprosjekter. Men bankene prioriterer eksisterende kunder, og konsensus er at lange renter skal stige svakt de kommende årene, og kanskje mer enn det bankmarginene synker.

– Men den bedrede lånefinansieringssituasjonen kan bety at investorene kan by hakket mer for prosjekter med lav risiko, spår Gunnar Selbyg.