– Flykter til kvalitet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Direktør for rådgivning i Newsec, Jon Harry Dahlberg Årstad, sier de gjennom høsten og vinteren har observert dramatisk fallende statsrenter i Norge og stigende statsrenter i eurolandene med høy gjeld i forhold til BNP.

Investorene i rentemarkedet har dermed overkjøpt norske statspapirer og solgt statspapirene i de såkalte PIIGS-landene, det vil si Portugal, Italia, Irland, Hellas og Spania. Forskjellen i avkastning mellom sikre og usikre rentepapirer har økt, og prisen på CDS (“kredittapsforsikring”) har økt. Det er et like godt tegn på usikkerheten knyttet til risikable rentepapirer.

Påvirket av rentemarkedetEn undersøkelse fra Colliers International i høst viste at europeiske eiendomsinvestorer foretrekker sikre valg. Newsec ser samme tendensen: Eiendomsinvestorer vil ha kvalitet.

– Tidlig i høst så vi få tegn på at investorene innenfor norsk næringseiendom ble påvirket av usikkerheten ute i rentemarkedet. Dette hadde sammenheng med et fallende rentenivå, som øker forskjellen mellom byttelånsrentene i markedet og direkteavkastningen for de beste eiendommene (yieldspread, red.anm.). Det gjør investeringer i eiendom attraktivt. Lav avkastning i rentemarkedet og volatile aksjemarkeder bidro også til å forsterke interessen for næringseiendom, sier Dahlberg Årstad til NEnyheter.

Men det er en grunn til at rentenivået faller: Europa går mot resesjon, og i verste fall kan eurosamarbeidet bryte sammen. Utsiktene til vekst er lavere enn det den europeiske sentralbanken ønsker, og uten press i økonomien vil inflasjonen være lav. Sentralbanken vil dermed drive ekspansiv pengepolitikk, kort sagt: trykke penger.

Åpenbare utfordringer– Hva med bankene? – De har åpenbare utfordringer knyttet til funding. Dels skyldes dette myndighetspålagte krav, som Basel 3. Men først og fremst skyldes det smitteeffekter fra europeiske banker som har stor eksponering mot det som tidligere var en sikker PIIGS-gjeld, svarer Jon Harry Dahlberg Årstad.

Han sier at i et marked med stor usikkerhet er det lett å skjære alle over en kam, og også norske banker lider av sterk økning i råvarekostnader.

– Noen banker har lukket bøkene for nye kunder. Vår oppfatning er imidlertid at de fleste bankene er med på finansiering av de beste eiendomsobjektene. Men kravet til egenkapital har økt, og marginpåslaget for de beste eiendommene er mer enn doblet på et halvt år.

Ned mot 5 prosentNewsec vurderer fortsatt avkastningskravet til de beste eiendommene – prime yield – til mellom 5 prosent og 5,25 prosent. Det skyldes ifølge Newsec-direktøren at bankene takker nei til det nest beste, men er fortsatt i konkurranse om å låne til eiendom av høy kvalitet.

–  I dagens marked har derfor yieldspreaden mellom høykvalitets eiendommer og eiendommer av lav kvalitet økt. Kjøpere av mindre attraktive eiendommer vil måtte finansiere sine kjøp med mer egenkapital og kan forvente høyere marginer på lån. For å opprettholde en fornuftig avkastning, vil investor derfor måtte betale en høyere yield, sier Dahlberg Årstad.

Beliggenhet er derfor helt essensielt i det markedet som er nå. Eiendomsbesittere som har rendyrket sine porteføljer mot det øverste segmentet, vil ifølge Jon Harry Dahlberg Årstad antakelig stå seg bedre enn investorer som har porteføljer bestående av “tilleggseiendommer” av ikke fullt så god kvalitet.

Kjøpesentrene vinner Newsec er også positive til handelssegmentet fremover.

– Ifølge Statistisk sentralbyrå viste statistikk fra finanskrisen i 2008 at detaljhandelen holdt seg relativt bra. Kjøpesentre spesielt, med diversifisert leietakerstruktur, bør derfor være blant vinnerne i annerledeslandet Norge dersom reallønnsveksten blir som økonomene i Statistisk sentralbyrå og Norges Bank venter. I tillegg ser vi at motparten og kontraktslengden blir viktigere parametre i usikre tider, sier Jon Harry Dahlberg Årstad.