Finner ikke hverandre
DnB NOR tror på et transaksjonsvolum i år som nærmer seg gamle høyder, men første kvartal er heller slapt.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Tradisjonelt er første kvartal et kvartal med lave transaksjonsvolumer. Aktørene må hente seg inn igjen etter en hektisk avslutning på fjoråret. Men i første kvartal i 2010 opplevde markedet en kjempetransaksjon i form av NIAMs overtakelse av Sektor Gruppen (5,3 milliarder kroner).
Så langt i år har vi imidlertid ikke vært i nærheten av slike transaksjoner, det er ennå ingen kjente transaksjoner over 1 milliard i kvartalet. En forklaring til det litt slappe markedet er enkel og grei:
Stor avstand– Det er en relativt stor avstand mellom selgers forventninger og det kjøper er villig til å gi, uttalte analysesjef Bjørn-Erik Anderssen i DnB NOR Næringsmegling på deres halvårlige markedsseminar i Oslo onsdag. Det samme er CBRE-sjef John Olof Solberg inne på i et støtte intervju i marsutgaven av Næringseiendom.
Men helt svart ser ikke transaksjonsmarkedet ut.– Det er en økende risikoappetitt og mer etterspørsel etter kortere kontrakter, fortalte Anderssen.
DnB NOR vurderer nå prime yield til 5,80 prosent, men noe særlig lavere skal ikke direkteavkastningskravet til de beste eiendommene.
Flater ut– Prime yield flater ut, det er ikke så mye mer å hente på en yieldnedgang som verdidriver. Da er det mer å hente på lavere normalyielder og kortere kontrakter, fortalte Anderssen forsamlingen. DnB NOR vurderer nå direkteavkastningskravet til «normale» eiendommer til 7,50 prosent.
Derfra er det langt ned til salget av Orklas hovedkontor på Skøyen før jul, der DnB NOR anslår yielden til 5,75 prosent (snittleie 2250 kroner kvadratmeteren, ca 310 millioner kroner i salgssum), og ikke minst KLPs kjøp av Drammensveien 144 fra Havila Ariel (5,3 prosent).
DnB NOR skriver i den ferske markedsrapporten at byttelånsrentene (swaprentene) i markedet har økt med 50 basispunkter de seneste månedene, men de økte rentene påvirket ikke salgsrushet i desember. Næringsmegleren tror imidlertid at de økte rentene i større grad må hensyntas ved nye transaksjoner.
5-tallet, men«Imidlertid er det vårt syn at vi vil se transaksjoner i 2011 med yielder på 5-tallet, forutsatt at det er nye bygg på lange kontrakter med gode leietakere. Det er imidlertid viktig å påpeke at utbudet vil være større i 2011 enn i 2010, med en mer selektiv prising av objektene», heter det i rapporten.
Gode eiendommer med korte leiekontrakter kan likevel oppleve den beste verdiutviklingen i år, som Anderssen var inne på under onsdagens møte.
50 milliarderDnB NOR har talt opp transaksjonsvolumer i 2010 til 36 milliarder kroner, drøyt 2 milliarder lavere enn det opptellingene til Akershus Eiendom og Union Næringsmegling viser.
Men anslaget til DnB NOR Næringsmegling for i år er hele 50 milliarder kroner. Da er vi bare 10-15 milliarder under toppnivåene fra 2006 og 2007.
