Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
I forrige uke ble det kjent at Eiendomsspar med Christian Ringnes i spissen hadde kjøpt Tjuvholmen allé 1-5 for friske 875 millioner kroner fra Aberdeen Asset Management. NEnyheter har ut fra oppgitt transaksjonssum og leieinntekter i kvartalsrapporten til Aberdeen beregnet brutto kontraktsyield til lave 4,9 prosent.
Det er den laveste registrerte yielden så langt i denne oppgangsfasen og en tangering av bunnivåene fra 2007. Med 10-årige byttelånsrenter (swaprenter) på drøyt 4,3 prosent, er tilsynelatende direkteavkastningen ikke langt over markedsrentene. Christian Ringnes er ikke helt med på regnestykket.
4,9-5,4 prosent– Hvordan forsvarer du et kjøp til en yield på under 5 prosent?– Under 5 prosent tror jeg ikke jeg ville ha kjøpt, men vi er jo ikke langt fra, svarer Ringnes og nyanserer regnestykket noe:
– Yielden her kan regnes fra 4,9 prosent til 5,4 prosent, avhengig av hvordan man ser på momskompensasjon, skatterabatt og driftskostnader. Hvis man regner ren netto kontantstrøm på netto kjøpspris, er yielden 5,4 prosent. Det er det som er faktisk tilgjengelig til løpende kapitalbetjening. Et riktigere regnestykke er å regne på brutto eiendomsverdi fratrukket neddiskontert momskompensasjon. Da ender yielden på ca. 5 prosent, sier han.
Selv om yielden etter NEnyheter regnestykke ikke er så mye høyere enn swaprentene, mener Ringnes at den faktiske avkastningen på investeringen dekker 10-årig swaprente, pluss margin. Fremmedkapitalen skjer gjennom et banklån over ti år.
– Avkastningen er på hundre prosent basis hårfint høyere enn de tiårige swaprentene, inklusive bankmarginen, og det er ingen holdekostnader ved overtakelse av bygget, sier Ringnes.
Under markedsleieChristian Ringnes oppgir flere grunner for å kjøpe Selmer-bygget.
– Bygget har en fantastisk beliggenhet og er frittliggende med fin utsikt i Oslos “hotteste” kontorområde. Arkitektonisk er det et spennende bygg, med unikt fasadeinntrykk, store etasjeflater, mektige takhøyder og generøse og påkostede fellesarealer. Leietakerne er av høy kvalitet som betaler under markedsleie.
– I sum er dette et høykvalitetsbygg med fabelaktig beliggenhet leiet ut under markedsleie og derfor kjøpt langt fra billig. Jeg vil si det er en finansielt “kjedelig” investering, med begrenset oppside og risiko. Bygget utgjør også mindre enn 5 prosent av Eiendomsspars eiendomsportefølje og er å anse som en “core holding”, akkurat som Grand Hotel, fortsetter han.
PotensialGjennomsnittlig leieinntekter ut fra leieinntekter dividert med areal er snaue 2800 kroner kvadratmeteren. Det er et stykke under “prime” i CBD-området, Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen.
– Det gir en kortsiktig trygghet og et langsiktig potensial, kommenterer Ringnes.– Gitt beliggenheten og kvaliteten, er en kvadratmeterpris på 58 000 kroner en relativt edruelig prising av eiendommen.
Det er 6,8 år i vektet gjenværende løpetid av kontraktene.
– Hvordan ser du på mulighetene for å få regulert opp leieprisene? – En mindre del av kontraktsmassen kan reforhandles i 2013, men for det alt vesentlige må man som Peer Gynts Solveig vente både vinter og vår før leiene kan reguleres, svarer Ringnes lurt.
Langsiktig eie– Hvilke forhåpninger har du til verdiøkninger for eiendommen i årene som kommer? – På lang sikt blir det ganske sikkert bra. Dette er nok en eiendom vi kommer til å eie lenge, akkurat som Grand Hotel. Eiendom er til en viss grad tvungen sparing, og den som tålmodig venter uten netto holdekost, vil med førsteklasses eiendommer komme godt ut i lengden. På kort og mellomlang sikt spiller verdiutviklingen mindre rolle for oss, markedet vil gå opp og ned som det pleier, men kontantstrømmene vi skal leve av kommer til å være stabile.
Det er ifølge Christian Ringnes ikke noe utviklingspotensial på eiendommen på kort sikt. På spørsmål om hvilke signaler om fremtidige kjøp fra Eiendomsspar dette kjøpet gir, svarer han:
– Den som lever får se. Det avhenger helt av mulighetene i markedet.
