Erstatning hvis kommunen forkaster et byggeprosjekt?

Det er i hovedsak to situasjoner hvor en kommune kan bli erstatningsansvarlig for en utbyggers bortkastede investeringskostnader:Den første er de tilfeller hvor en utbygger har pådratt seg prosjekteringskostnader i tillit til en endelig reguleringsplan. Dersom denne reguleringsplanen senere endres, slik at prosjektet ikke lenger kan gjennomføres, vil prosjekteringskostnadene være bortkastet. I en slik situasjon vil kommunen kunne bli ansvarlig på objektivt grunnlag. At ansvaret er objektivt innebærer at det ikke forutsettes uaktsomhet fra kommunens side.

Den andre situasjonen er de tilfeller hvor en utbygger har pådratt seg øvrige kostnader i tillit til at et vedtak vil ha et bestemt innhold. Man kan typisk tenke seg at kommunen skulle medvirke til realiseringen av et utbyggingsprosjekt. I disse situasjonene kan kommunen bli ansvarlig på subjektivt grunnlag ved at det må kunne konstateres en grad av klandreverdighet fra kommunens side.

Nærmere om de to grunnlageneErstatning etter den objektive regelen er begrenset til bortkastede prosjekteringsutgifter.

I Herlofsen-dommen (Rt. 1994 s. 813) la Høyesterett til grunn at tre vilkår må være oppfylt for at en utbygger skal kunne kreve erstatning på objektivt grunnlag. For det første må utgiftene være pådradd av utbygger “innenfor rammen av en avsluttet regulering“. Tiltaket må altså være i samsvar med gjeldende regulering for at vilkåret skal være oppfylt. For det andre må årsaken til at utbyggerens prosjekteringsutgifter blir verdiløse, være at det foretas en “formell reguleringsendring fra det offentliges side, og en endring som byggherren ikke med rimelighet kunne forutse da han pådrog seg utgiftene“. Dersom det foreligger risiko for at prosjektet ikke kan realiseres allerede som følge av den gjeldende regulering, er vilkåret ikke oppfylt. For det tredje forutsettes det at tapet er vesentlig, eller ikke “uvesentlig” slik Høyesterett formulerte vilkåret. Prinsippene fra Herlofson-dommen er senere lagt til grunn i en lang rekke dommer.

Les også: Zachariasbryggen – verdsettelse etter bruksverdi ved avvikling av feste

Erstatningskrav på det subjektive grunnlaget er ikke begrenset til en bestemt type kostnad og ansvarsgrunnlaget er ikke avgrenset til reguleringssaker. I utgangspunktet er det er opp til kommunestyrets skjønn å avgjøre arealbruken i kommunen. Det kan imidlertid foreligge konkrete og særlige forhold som tilsier at en endring av arealdisponeringen likevel utløser et erstatningsansvar overfor en utbygger.

I Malvik-dommen (Rt. 1981 s. 462) var spørsmålet om utbygger hadde krav på erstatning fra kommunen for bortkastede utgifter som følge av at et byggeprosjekt ikke ble realisert. Et boligbyggelag hadde ervervet et større areal med sikte på boligutvikling. På bakgrunn av kommunens positive innstilling hadde boligbyggelaget fått forventninger til at en nødvendig reguleringsplan ville bli vedtatt, slik at prosjektet kunne gjennomføres. Reguleringsplanen ble imidlertid aldri vedtatt, og boligbyggerlaget gikk til sak mot kommunen for å få dekket sitt tap.

Spørsmålet for Høyesterett var om boligbyggerlagets forventning til vedtaket kunne ha erstatningsrettslig vern. I så fall måtte kommunen være ansvarlig for å dekke boligbyggerlagets økonomiske tap. Høyesterett la til grunn at spørsmålet avhenger av “forventningens grunnlag og styrke og de forhold som førte til at kommunen ikke traff vedtak i samsvar med forventningen“. I denne saken vant ikke boligbyggerlaget frem med sitt krav. Det sentrale er imidlertid at det ikke var noen uenighet i Høyesterett om at det var adgang til å kreve erstatning på et slikt grunnlag.

Les også: Forbud mot oljefyring fra 2020 – løper tiden fra deg?

Et grunnlag for utbyggerens forventning kan for eksempel være en inngått intensjonsavtale eller en utbyggingsavtale. Dersom avtalen også er godkjent av kommunestyret, vil man kunne anføre at forventningen til vedtaket har en slik styrke at den får erstatningsrettslig vern. Hvilke momenter som er utslagsgivende vil naturlig nok variere fra sak til sak.

Ikke vanlig, men muligAt en utbygger krever erstatning fra en kommune for kostnader når et prosjekt strander, er ikke en dagligdags affære. Det er imidlertid grunn til å anta at vilkårene for å kreve erstatning er oppfylt i flere saker enn de som ender med et krav. Av den grunn bør både for kommuner og utbyggere ha en bevissthet rundt de forventningene som oppstår en utviklingsprosess og at disse i noen tilfeller får en slik styrke at de også har et erstatningsrettslig vern.

Artikkelforfatterne er advokat Stian Berger Røsland og advokatfullmektig Astrid Håve Stenersen, begge Advokatfirmaet Selmer DA

Les også: Reitan vant rettsmaraton