Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
«Oppskrytte CBD-leier», skrev NEnyheter for en måned siden. Referansen var til Norwegian Propertys (NPRO) regnskap og de leiene det børsnoterte eiendomsselskapet oppnår for sin store portefølje i prestisjeområdet Vika/Aker Brygge (og Tjuvholmen), bedre kjent som CBD.
Det var en artikkel Sigmund Aas i Eiendomsverdi Næring kunne kjenne seg igjen i. Ifølge Eiendomsverdi Næring ble det i 2010 inngått seks kontorkontrakter mellom 3000 og 3500 kroner kvadratmeteren. To – 2 – kontrakter ble inngått til nivåer mellom 3500 og 4000 kroner kvadratmeteren og bare en – 1- kontrakt gikk for over 4000 kroner.
PromilleNår Union Næringsmegling nå definerer 3800 kroner kvadratmeteren i andre kvartal som «prime», snakker vi altså om en snau promille av kontorleiekontraktene i Oslo-markedet. Fokus Banks nye kontrakt med NPRO fra tidligere denne måneden er opp mot dette nivået.
Men som Sigmund Aas uttrykte det på fredagens IPD-konferanse:
– Dette segmentet er svært, svært lite.
Faktisk har Eiendomsverdi Næring bare registrert om lag 50 leieforhold de seneste ti årene som er inngått til over 3000 kroner kvadratmeteren. Trolig er det inngått en håndfull i år, som Fokus Banks kontrakt. I tillegg har vi de kontraktene som er inngått på 2000-tallet, men som takket være inflasjonsjusteringene etter hvert er kommet opp i over 3000 kroner i løpende leie.
– Det er ekstremt få leieforhold som oppnår «prime», det gjelder også i 2010. De største leieforholdene ligger også høyest i pris, her er det nesten en lineær sammenheng nedover, fortalte Sigmund Aas forsamlingen.
3070 kronerTallene fra Eiendomsverdi Næring for fjerde kvartal i fjor, viser at snittprisen for lokaler av A-kategori i området Vika/Aker Brygge ble signert til 3070 kroner kvadratmeteren. Et riktigere beløp for «prime» er kanskje 3000 kroner kvadratmeteren, som Newsec nå benytter. For lokaler i kategori B i prestisjeområdet, var snittkontrakten på 2407 kroner.
Eiendomsverdi Næring opererer med 2510 kroner for lokaler i A-kategori i indre sentrum, 2270 kroner for ditto lokaler på Skøyen, men hele 2510 kroner på Lysaker. Det er langt over nivåene næringsmeglerne ellers regner som toppnivåer på Lysaker. Utvalget av kontrakter er imidlertid begrenset innenfor et så avgrenset område.
Områdene som stiger mest i pris, har ditto falt mest fra toppen ved årsskiftet 2007/08. Det gjelder det mye omtalte CBD-området og Skøyen. For resten av markedet er utviklingen slett ikke ille.
Konjunkturfølsomt– Siden toppen i 2008 har store deler av byen kun sett et begrenset fall i leieprisene, unntaket er sentrale strøk og prestisjeområder, som har hatt en vesentlig dårligere utvikling enn resten av byen. Toppsegmentet i Vika, Skøyen og sentrum har fått mest juling. Det er også svært store leieprisforskjeller innenfor veldig små områder som ikke kan forklares med beliggenheten, sa Sigmund Aas.
Løpende kontantstrømmer fra leiekontraktene ligger imidlertid helt flatt, men er bedre enn inflasjonen siden 2004. Arealvektet gjennomsnittlige løpende reelle leiepriser i Oslo, der 100 i 2004 er utgangspunktet, er nå på indeksnivå 107-108 for Oslo som helhet, men er oppe på nivå 117-118 i Vika og på Aker Brygge.
Mye småttDet er ifølge Eiendomsverdi Næring 2500 kontorer i Oslo-regionen under 500 kvadratmeter, men bare tolv leieforhold over 20 000 kvadratmeter. 47 leieforhold ligger mellom 10 000 og 20 000 kvadratmeteren og 106 leiekontrakter løper for lokaler mellom 5000 og 10 000 kvadratmeter.
Oslos kontormarked har altså en stor overvekt av små leietakere og svært få store leieforhold, der de store leietakerne som nevnt betaler høyere leie enn de små. Det finnes noen små dyre unntak i CBD, med lokaler fra noen hundre kvadratmeter til drøyt 1000 kvadratmeter. De største kundene har også de kontraktene med lengst løpetid, i gjennomsnitt 16 år.
Eiendomverdi Næring har 9200 leiekontrakter i databasen i Oslo, Asker og Bærum, på til sammen 7,47 millioner kvadratmeter. Men en del av disse kontraktene teller dobbelt, slik at det løpende volumet er 4,2-4,3 millioner kvadratmeter. De åtte største eiendomsselskapene, unntatt staten, er med i databasen, som anslagsvis dekker 80-90 prosent av Oslo-regionen.
