Eierskapsgaranti – Hvordan vet du at du får beholde det du har kjøpt?

Vi har snakket med advokatene Anne Sofie Bjørkholt og Anne Fløystad Ellingsgård i BA-HR om hvordan man sikrer seg at selgeren eier det han selger og erververen får beholde det han eller hun har ervervet.

– I meglerstandarden garanterer selger at han eier aksjene eller eiendommen, og at det selskapet som selges eier eiendommen. Dette gjelder uavhengig av hva kjøper kjente eller burde kjenne til ved signering av avtalen. Reklamasjonsfristen er lengre enn for andre garantier. Eierskapet har altså fått et ekstra kontraktsrettslig vern i meglerstandarden sammenlignet med andre garantier, sier Anne Sofie Bjørkholt.

– Men selv om selger garanterer at han eier aksjene eller eiendommen, er det ikke sikkert at kjøper får beholde eiendommen/aksjene dersom dette viser seg å være feil. Hovedregelen er nemlig at rette eier kan kreve eiendelen tilbakeført til seg, og i så fall har kjøper kun et erstatningskrav mot selger. Dette innebærer at kjøperen bør gjøre noen undersøkelser (due diligence) for å sikre sitt eierskap, utfyller Anne Fløystad Ellingsgård.

Les også: Skattesmell ved salg av boligeiendom til utvikler?

– Motstykket til at rette eier kan kreve eiendelen tilbakeført til deg, er godtroerverv som er et unntak fra denne hovedregelen. Reglene for når kjøperen får beholde det han har kjøpt (godtroerverv) er forskjellige for eiendom og aksjer i eiendomsselskap. Mens kjøperen normalt er beskyttet dersom han er i såkalt «aktsom god tro» med hensyn til at selgeren eier eiendommen, er det ikke nødvendigvis slik når det er aksjer som kjøpes. Bakgrunnen for dette er grunnboken og tingslysningssystemet, mens aksjeeierboken for et selskap ikke har samme virkning, utdyper Bjørkholt.

– Grunnboken har såkalt positiv og negativ troverdighet. Det betyr at du kan stole på det som står der er riktig, og at det som ikke står der ikke kan gjøres gjeldende ovenfor deg som kjøper, understreker Ellingsgård.

– Så lenge kjøper selv tinglyser ervervet og ikke har kunnskap om at det som står i grunnboken er feil eller ufullstendig, kan han lene seg på grunnboken som beskyttelse for sin eiendomsrett.

– De aller fleste transaksjoner med næringseiendom gjennomføres imidlertid ikke som eiendomssalg, men som salg av aksjer i «single purpose»-eiendomsselskaper. Da er det ikke reglene for godtroerverv av fast eiendom som gjelder, men reglene i aksjeloven. Det kommer overraskende på mange at disse er forskjellige fra de godtroervervsreglene som gjelder for fast eiendom, og at en erverver har en dårligere posisjon hvis det viser seg at selgeren ikke hadde rett til å selge aksjene, sier Bjørkholt.

Les også: Mulig mva-tap for boligutbyggere

– Samtidig er det langt vanskeligere å kontrollere hvem som er rett eier av aksjene, fordi aksjeeierboken ikke har den samme funksjonen og legitimasjonsvirkninger som grunnboken. Noen tror at aksjeeierboken er omtrent som grunnboken. Men aksjeeierbokens hovedfunksjon er å regulere forholdet mellom selskapet og aksjeeierne og aksjeeierne seg imellom, ikke forholdet til tredjeparter fyller Ellingsgård inn.

Hun understreker at det må grundigere undersøkelser enn å lese aksjeeierboken for å sikre at selgeren eier aksjene.

– Stiftelsesdokumenter, fusjon- og fisjonsdokumenter, årsregnskap, tidligere kjøpekontrakter mv må sjekkes.

– Tatt i betraktning den omfattende omsetningen av aksjer i eiendomsselskaper som ikke er registrert i VPS, er situasjonen utilfredsstillende. Det er overraskende at lovgiver ikke har tatt tak i dette. En grunn kan være at man antok at VPS-registrering ville finne sted i mye større grad og/eller at ikke-børsnotert aksjer ikke ville være gjenstand for omsetning med den hyppighet som faktisk finner sted. Dette har vist seg ikke å stemme, avslutter Bjørkholt.