Dyre norske hotellrom

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Pangea Property Partners er ute med en nordisk hotellrapport og har blant annet sett på prisingen av 11 hotelltransaksjoner i Norge og 17 transaksjoner Sverige i årene 2014 og 2015. Et sentralt måleparameter når man kjøper hoteller, er hvor mye investorene betaler per antall rom.

Dette kan være misvisende, ettersom hotellene har en varierende andel av inntektene fra andre områder, og da først og fremst servering. Uansett, tallene fra Pangea (se tabell nederst) viser at for de norske hotellene har denne prisen per rom i snitt i 2014 og 2015 tilsvart 2,0 millioner svenske kroner.

1,5 mill.Den tilsvarende gjennomsnittsprisen i Sverige (ikke med i tabellen) i perioden har vært 1,5 millioner svenske kroner. Pangea utdyper ikke forskjellen, men høyere absolutte rompriser i Norge kan være en viktig forklaring til forskjellen, beliggenheten, likeledes ulikt avkastningskrav. Men dette kravet ligger normalt noe lavere i Sverige enn i Norge. En periode på to år er kort, og nødvendigvis ikke helt sammenliknbar.

Ser vi på de absolutte verdiene, omfatter den norske statistikken salg for rundt 6,3 milliarder svenske kroner, mot 10,3 milliarder i Sverige. Antall rom i de solgte svenske hotellene er mer enn tre ganger så mange som de 3090 rommene i Norge.

Stordalen på toppVi ser ellers av tabellen at det dyreste kjøpet i Norge i perioden, var kjøpet av Royal Christiania Hotel (bildet) før jul til 3,5 millioner kroner per rom, tilsvarende 1868 millioner svenske kroner. Det er ingen stor overraskelse at de største hotellene sentralt i storbyene, og spesielt Oslo, prises høyest.

Men NE nyheter skrev i november i fjor at investorene Stordalen og Varner kjøper vedlikeholdsetterslep i Royal Christiania, som nå skal utvides med 283 nye rom. Regnestykket er derfor komplisert og ikke helt sammenliknbart med kjøp av andre hoteller med en jevn, løpende kontantstrøm fremover.

Det nest dyreste kjøpet per rom er Radisson Blu Gardermoen. Her var O.G. Ottersland AS villig til å bla opp over 3,1 millioner for hvert rom da de kjøpte hotellet i november 2015 fra Avinor for 1,58 milliarder kroner. Disse to transaksjonene trekker prisen per rom klart opp i den norske statistikken og er de eneste ovr 2 millioner per rom.

Lav yieldDirekteavkastningen var også svært lav ved kjøpet på Gardermoen, snaue 4,7 prosent. Den typiske direkteavkastningen – yielden – for de største hotelltransaksjonene i de største byene ligger ifølge rapporten i området 5,5-6,0 prosent. Det er imidlertid observert yieldnivåer helt ned mot 4,0 prosent.

Ellers er det interessant at Pangea mener at Bergens-investoren Geir Hove betalte rundt 350 millioner kroner for snaue to år siden for 50 prosent av Hotel Norge i Bergen. Bergens Tidende skrev den gangen at prisen for andelen var om lag en halv milliard kroner, som NE nyheter mente var lite sannsynlig ut fra leieinntektene.

Hvis Pangea har rett, var ikke NE nyheters anslag om en prising av hele hotellet til 660-715 millioner kroner så dårlig estimert.

Prising av hoteller (SEK)

HotellStedRomPrisPer romRoyal Christiania HotelOslo53218683,5Radisson Blu GardermoenGardermoen50015803,1Britannia Hotel (50 %)Trondheim2474501,8Quality Hotel ExpoFornebu3015301,8Quality Hotel ExpoFornebu3014731,6Scandic CityStavanger2263501,5Scandic Hotel SolsidenTrondheim1501701,1Comfort Hotel XpressOslo1721751,0Radisson Blu Hotell NorgeBergen3473501,0Park Inn RadissonStavanger2081650,8Hotel Grand OlavTrondheim106n.a.n.a.Total 30906300 2,0

Kilde: Pangea Property Partners