Drømmer om 4000 per m2

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Windfeldt eier blant annet sammen med Stein Erik Hagen eiendomsutviklingsselskapet Winta Eiendom. Lars Windfeldt har sammen med Höegh Eiendom hatt stor suksess med å kjøpe Indekshuset på Solli plass billig, samt Forsvarets Overkommando på Huseby. Winta Eiendoms største prosjekt er Siemens Business Park, nå Oslo Business Park.

Kontormarkedet i Oslo preges ifølge Windfeldt av lange, forutsigbare, rytmiske og sykliske bevegelser. De seneste 20-25 årene har det vært tre klare topper og tre klare bunner (1993, 2003 og 2009). Syklusene varer i syv til ti år.

Leier ut på toppStrategien til Windfeldt og Winta er derfor å kjøpe utviklingseiendommer i Oslo i en syklisk bunnformasjon, leie ut byggene på korttidskontrakter med lav leie og tre til seks måneders oppsigelse, for så å sette i gang oppgraderingen når markedet er langt oppe i leiemarkedssyklusen.

Cort Adelers gate 33 i Vika står nå for tur for en kraftig oppgradering (se illustrasjon). Dette er en eiendom som ble kjøpt våren 2011 for 122 millioner kroner. Dagens arealer er på 7000 kvadratmeter, men reguleringen gir muligheter for 9500-10 000 kvadratmeter.

Cort Adelers gate 33 skal ifølge et prospekt utvikles til noe av det ypperste i kontormarkedet i Oslo. Så langt har ikke Windfeldt og Winta satt i gang noen bygging, men leieprisforventningene er høye.

4000 som målbilde– Vi har 4000 kroner kvadratmeteren som målbilde, men vi bruker tid til å finne rett leietaker, sa Windfeldt på et seminar i forrige uke om finansiering av næringseiendom. For tiden leies altså lokalene ut billig på korttidskontrakter, men gevinsten ved å treffe rett i syklusen kan bli stor.

– Vi har 3 millioner i negativ kontantstrøm i årlige holdingkostnader. Men ti år med 3500 kroner kvadratmeteren mot 4000 kroner kvadratmeteren, betyr 50 millioner i forskjell, sa Windfeldt til forsamlingen. Dette regnestykket forutsetter 10 000 kvadratmeter med kontorlokaler til topp nivå og årlige merinntekter på 5 millioner kroner.

Men det er ikke lenger like lett å få tak i de interessante byggene til akseptable priser. En viktig forklaring til det, er de mange boligkonverteringsprosjektene. Enkelte er villige til å betale 25 000-30 000 kroner i tomtekostnader for de aller heteste eiendommene.

Mye tøffere– Konkurransen om de større objektene er mye tøffere denne gangen enn ved de to tidligere bunnene. Boligkonverteringsprosjektene ødelegger prisingen av enkelte objekter, sa Lars Windfeldt til forsamlingen. Forretningsfilosofien forutsetter kjøp av riktig eiendom til riktig pris.

– Konsekvensene av å kjøpe feil er katastrofale, vi kan ikke kjøpe feil. Mitt univers er 20 eiendommer som jeg er interessert i, det er ikke flere. Men riktig navigert i dette markedet, kan investeringene gi høy avkastning med lav risiko, fortsatte han.

Lars Windfeldt konstaterte at det har gått mye bedre i det norske eiendomsmarkedet enn det alle fryktet i 2009 og 2010. Ny toppformasjon vil ifølge Windfeldt etter alt å dømme skje en gang i 2016/2017.