Dobling og rekord

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

DNB Næringsmegling fremlegger torsdag morgen sin halvårlige store markedsrapport. I høstrapporten fra i fjor spådde DNB en kontorledighet I Oslo-regionen på over 8 prosent fremover, utsiktene hadde blitt dystrere. Ledighetsanslaget for kontoeiendommer i Oslo-regionen var i september i fjor 758 000 kvadratmeter.

I rapporten for mars skriver DNB at kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum vokser for tredje halvår på rad, nå med 50 000 kvadratmeter til 810 000 kvadratmeter. Det gir en arealledighet på hele 8,6 prosent. Ledigheten er så å si doblet siden 1. kvartal 2008. DNBs ledighetsdefinisjon omfatter kontorlokaler som er klar for innflytting innenfor de neste 12 måneder.

Som ventetMen, ledighetsøkningen er ifølge DNB Næringsmegling ikke overraskende. Næringsmegleren har over lengre tid sett utviklingen som en konsekvens av den store nybyggingen i 2012 og 2013. I disse to årene ble det med DNBs tall ferdigstilt hele 440 000 kvadratmeter med nye kontorarealer.

Til tross for at ledigheten isolert sett er høy, er aktiviteten i leiemarkedet ifølge DNB likevel god. Tall fra Arealstatistikk (tidligere Eiendomsverdi Næring) viser at antall signerte kvadratmeter i fjerde kvartal i fjor er opp 25 prosent i forhold til tilsvarende kvartal i 2012.

De gjennomsnittlige kontorprisene i Oslo-regionen er faktisk på det høyeste nivået noensinne, prisene er marginalt bedre enn toppnivået i 2008, selv om man korrigerer for inflasjonen. DNB ser også en større bredde i de høye leiene sammenliknet med 2008.

Ingen festInntjeningen til gårdeierne har derimot ikke økt i samme grad, fordi leietakernes krav til standard og prisen på disse oppgraderingene er blitt så høy. Mye av gevinsten er dermed spist opp. Derfor er det heller «ingen feststemning i markedet».

DNB Næringsmegling skriver videre i rapporten leietakerne er villig til å betale for oppgraderinger, og det driver leieprisene. Særlig har leieprisene økt for lokaler med høy standard nær kommunikasjonsknutepunktene og Flytoget.

Fremover tror DNB Næringsmegling at flere bedrifter i økende grad vil innse at den høye veksttakten ikke vil fortsette. Bedriftene blir dermed noe mer forsiktige i å flytte til nye og dyrere kontorlokaler. Samtidig balanseres nedgangen i etterspørselen med et lavere tilbud av både nybygg og rehabiliterte bygg, sammenliket med det man opplevde frem til 2013.

Svak økningDNB tror summen av dette er at ledigheten vil øke svakt, før balansen i leiemarkedet bedrer seg.  Leieprisene vil fortsatt øke noe for de mest attraktive objektene med god beliggenhet.

Når det gjelder direkteavkastningskravet til de beste eiendommene – prime yield – venter DNB at dette kravet vil holde seg flatt fremover på 5,2 prosent og 8 prosent yield for normaleiendommer. Transaksjonsomsetningen i år ventes å utgjøre 45 milliarder kroner.