MOT REDUSERT AREALETTERSPØRSEL: Oslo og Bærum har mange kontorbygg. DNB Næringsmegling mener behovet for kontorer vil bli redusert i årene som kommer.
DNB Næringsmegling: Forventer redusert kontorbehov i årene som kommer
De siste ti årene har sysselsettingen i kontoryrker steget mer enn sysselsettingen generelt i Norge. Slik vil det ikke være fremover.
– Kontorsysselsettingen i Oslo, Asker og Bærum utgjør omtrent en tredjedel av alle kontorsysselsatte i Norge, og de siste ti årene har sysselsettingen innenfor dette segmentet steget mer enn i landet generelt, sier analytiker hos DNB Næringsmegling, Mads Hofrenning Wanderås.
Les også: Nå står 820.000 m2 tomme i Oslo
Fra kontor til helse og utdanningFredag denne uken holder DNB sitt næringseiendomseminar i DNBs lokaler i Bjørvika. I sin siste rapport peker DNB Næringsmegling på at sysselsettingen i kontornæringene trolig vil vokse mindre enn sysselsettingen samlet sett de neste tre årene.
– Kontorsysselsetting vil dermed utgjøre en forholdsmessig mindre del fremover, sier Wanderås.Dette henger sammen med den markante nedgangen i petroleumsinvesteringene i 2016 og 2017, noe som også vil få ringvirkninger for sysselsettingen.
– Den største veksten i sysselsettingen fremover er ventet i mindre kontorintensive næringer som for eksempel helse, omsorg og utdanning, sier Wanderås.
Les også: Tror ikke på økt nybygging før i 2019
Leier mer enn de trenger selvDette medfører at arealetterspørselen kan bli redusert for de mer kontorintensive næringene som for eksempel olje og gass, bank og media.
– I løpet av de siste årene har det vokst frem en ny type arealabsorbsjon, hvor aktører leier et større areal med tanke på fremleie til mindre selskaper med begrenset arealbehov, samt til gründervirksomheter. Slike løsninger kan utløse synergieffekter, føre til økt produktivitet og informasjonsutveksling på tvers av fag. Trenden er internasjonal og veksten i Stor-Oslo har vært bra. Dette er et konsept som er like aktuelt i sentrum eller i bygg som ellers er vanskelig å fylle opp, sier Wanderås.
Les også: Forventer stigende leiepriser fremover
Kresne kontorbrukereKombinasjonen av kresne kontorbrukere og tilbudsoverskudd av kontorarealermedfører at enkelte eiendommer ikke lenger er attraktive nok som kontoreiendommer. Eiendommene blir dermed konvertert til annet formål, noe man har sett mye av de siste årene.
– Dette skjer oftest utenom de etablerte kontorklyngene fordi beliggenheten vurderes som lite attraktiv for kontorbrukerne, for eksempel fordi det er langt til nærmeste kommunikasjonsknutepunkt, eller at arealløsningene er lite hensiktsmessige, sier Wanderås.
Les også: Bytte av leietaker koster 2,5 års leie
Slike utrangerte kontoreiendommer blir gjerne konvertert til bolig og noen ganger skole, handel eller hotell.
– Det siste halvåret har vi også sett at sentralt beliggende kontoreiendommer skal konverteres til hotell. Eksempelvis det gamle Nal-bygget på Jernbanetorget hvor Petter Stordalen og Choice-kjeden skal drifte et luksushotell i det nåværende kontorbygget tett på Østbanehallen fra 2019, sier Wanderås, som legger til at et sterkt boligmarked og overkapasitet i kontormarkedet sannsynliggjør et høyt konverteringsvolum fremover.
Les også: – Overraskende godt leiemarked i Oslo
Les også: Arealledigheten på vei ned i Oslo
