Dette er prioriteringsområdene til Plan- og bygningsetaten i Oslo

Det har vært mange diskusjoner knyttet til hvilke områder i kommuneplanen som vil bli prioritert av Plan- og bygningsetaten (PBE) og hvilke planmessige grep som vil bli benyttet i de områdene som er utpekt for fortetting.

PBE har utarbeidet et statusdokument som redegjør for dette, på bestilling fra byrådet, opplyser Henrik Botten Taubøll i advokatfirmaet BA-HR og Maren Bjerkeng i Grape Architects.

Dokumentet er tilgjengelig her.

– Denne informasjonen fra PBE er svært nyttig i vurdering av eiendommer i utviklingsområder og prioriterte stasjonsnære områder i kommuneplanen. PBE redegjør blant annet for plantyper, i hvilke områder de vil ta initiativ til kommunal egenplanlegging, og skisserer når de planlegger å oversende planene til politisk behandling, sier Bjerkeng.

– Her vil det selvfølgelig kunne komme endringer og omprioriteringer, supplerer Taubøll, men dette gir uansett en verdifull innsikt i status for de mange pågående prosessene. Advokaten understreker at dette er en oversikt alle utbyggere bør få med seg.

Hvordan prioriteres de ulike områdene?Kommuneplanen legger opp til store endringer for å svare på et uttalt behov, særlig for boliger. Fortettingen skal følge prinsipper om en banebasert og bærekraftig fortetting, og skal i stor grad skje i utviklingsområder hvor det er et stort behov for å ta nye overordnede plangrep.

– Det er forståelig nok et behov for å gjøre en rekke avveininger og allokere nye ressursers for å gjennomføre planarbeidet fra kommunalt hold. Slik vi ser det er dette mye av bakgrunnen for prioriteringslisten for de utpekte områdene. I tillegg er hensyn til utbyggingsmodenhet og eksisterende transporttilbud vurdert. Økte ressurser vil også muliggjøre igangsetting av arbeidet med de prioriterte stasjonsnære områdene. Av disse er det foreløpig kun Slemdal som har fått en plass på listen, sier Taubøll.

– Antatt fremdrift og plantype fremgår også. På Smestad starter man for eksempel arbeid med planprogrammet i 2017, som antas ferdigstilt i løpet av året, forsetter han.

Les også: Slik kan Smestad fortettes

Les også: Utbyggere frir til tomteeiere på Smestad

Kommunen har så planlagt å sende over områderegulering til politisk behandling i første halvdel av 2019. For Storo/Grefsen skal derimot dette arbeidet starte i 2018 og kommunen planlegger da å sende over områdereguleringen i 2020.

– Begge disse områdene har fått en relativt høy prioritet grunnet behov for avklaring knyttet til dagens småhusområder, legger Bjerkeng til.

Oversikt over utviklingsområder– Oversikten gir lignende angivelser for øvrige utviklingsområder i Oslo. Det å skaffe seg oversikt både over status i dag, samt å følge fremtidig oppdatering av listen vil være viktig for alle utbyggere når de vurderer potensialet for ulike områder og utbyggingsstrategi, råder de.

Taubøll forklarer at det er i et eget vedlegg listet opp de 63 utviklingsområdene i ytre by, som igjen grupperes av PBE i 38 områder, slik at tilgrensende områder kan sees i sammenheng. Det vises også en avgrensning av de stasjonsnære områdene.

– Vi har fått mange spørsmål fra utbyggere om hvordan de skal forholde seg til kravet om felles planlegging og de har formidlet at dette vil avhenge av områdets karakter både med tanke på antall aktører og kompleksitet, sier Bjerkeng.

Dette presiseres av PBE i skrivet; i noen områder vil det være mulig for utbyggere å gå sammen om å lage en felles plan, da kravet om felles planlegging i utgangspunktet stiller krav til privat initiativ. I andre områder kan kravet utkvitteres ved å gjennomføre en utvidet steds- og mulighetsanalyse i samarbeid mellom kommunen og private aktører.

– Dette vil kunne være aktuelt der det er relativt få aktører involvert, og det allerede er en rekke avklarte føringer, fortsetter hun.

Les også: Revisjon av kommuneplanen for Oslo

Andre områder for felles planlegging er såpass komplekse både når det gjelder grunneierstruktur og behov for nye grep at det vurderes som nødvendig med kommunal egenplanlegging.

– Dette ser vi både på Smestad og Grefsen, hvor vi vet det er mange som etterspør avklaringer og som begge er områder som står høyt på prioriteringslisten, skyter Taubøll inn.

Bærekraftig fortetting– Nytt byråd har også ønsket en vurdering av økt tetthet i andre områder, hvordan skal det så hentes ressurser til dette?

– Den signaliserte gjennomgåelsen av flere områder for økt fortetting langs eksisterende banenett og i småhusområder, utover det som er definert i dagens kommuneplan, havner nok litt lenger bak i køen, sier Taubøll.Her fremhever PBE at antas å gi en raskere effekt å fokusere på gjennomføring av de allerede utvalgte områdene. Det foreslås at vurdering av flere områder gjøres i sammenheng med revisjon av kommuneplanens samfunnsdel.

– Foreløpig har de signalisert at Montebello, Heggeli/Borgen, Oppsal og Ulsrud kan være aktuelle. Vurdering av flere småhusområder for fortetting bør fortsatt sammenfalle med strategien om utvikling der det er god kollektivdekning for å ivareta målet om bærekraftig fortetting, og dette presiseres som viktige kriterier i vurderingen, avslutter Bjerkeng.