Innføring av fradragsbegrensning for gjeldsrenter mellom nærstående parter ble sendt på høring like etter påsken i fjor. Forslaget ble fulgt opp av Stoltenberg-regjeringen i statsbudsjettet og av Solberg regjeringen i tilleggsproposisjonen med kun mindre endringer (blant annet heving av innslagspunktet til 5 millioner kroner i netto renter). Begrensningen skulle også inkludere ekstern gjeld, dersom nærstående person eller selskap hadde stilt sikkerhet eller garantert for lånet.
Finansdepartementet skulle komme tilbake med unntak fra reglene når det gjaldt sikkerhetsstillelse. Forslaget til unntak ble sendt på høring 20. desember, og høringsfristen er satt til 14. februar.
Unntak for visse typer sikkerhetsstillelse
Partner Bjørgun Jønsberg i EY sier at det i høringsnotatet er foreslått tre unntak som er praktiske for eiendomsbransjen, og som innebærer at rentebegrensningsreglene ikke rammer eiendomsbesittere like hardt som først antatt.
– For det første skal eksterne lån med sikkerhet i underliggende selskaps eiendeler, der långiver har en eierandel på minst 90 prosent direkte eller indirekte, ikke anses som et internt lån. Dette innebærer at eiendomsinvestorer kan kjøpe eiendom eller eiendomsselskaper med sikkerhet i underliggende eiendom, uten at de rammes av de nye rentebegrensningsreglene, sier Jønsberg.
Les også: – Ta kontakt med skattemyndighetene
– For det andre går lån der underliggende selskap har avgitt negativ pantsettelseserklæring klar av de nye rentebegrensningsreglene. At det avgis negativ pantsettelseserklæring, innebærer at datterselskapet selv ikke kan ta opp lån med pant i siden egne eiendeler. Eiendelene i det underliggende selskapet gir dermed morselskapet sikkerhet for sine lån gjennom eierskapet til aksjene eller andelene.
– For det tredje blir det heller ikke som utgangspunkt avskjæring av renter på eksterne lån der en nærstående har stilt aksjer i lånetakerselskapet som sikkerhet for lånet, sier Bjørgun Jønsberg.
Les også: Lovendring kan bli gullkantet
Les også: Staten tapte sak om søksmålsadgang
Les også: – Udetonerte skattebomber
Les også: God tur med riktig struktur
Eksterne lån i et datterselskap med sikkerhet fra morselskapet eller søsterselskap, unntas imidlertid ikke fra rentebegrensningsreglene. Dette innebærer at for konsernkontoordninger med kredittramme og sikkerhetsstillelse fra selskapene i fellesskap, er det kun rentene på morselskapets gjeld til banken som anses som eksterne renter. Alle andre renter knyttet til konsernkontoordningen vil anses om interne og rammes av rentebegrensningsreglene.
Byggelånsrenter
– De eiendomsselskapene som rammes hardest av de nye rentebegrensningsreglene er kanskje eiendomsutviklere, utdyper Jønsberg.
Dersom man velger å aktivere byggelånsrenter for skatteformål vil rentene ikke omfattes av rentebegrensningsregelen. Den særskilte skatteregelen for aktivering av byggelånsrenter gjelder imidlertid kun for driftsmidler.
Les også: Skattekutt for ENØK-tiltak
Les også: Med rett til fradrag
Les også: Momsfelle blir historie
Les også: Vil forenkle mva-reglene for utleiere
Les også: Slurv gir skattesmell
– Eiendom som utvikles for salg skal klassifiseres som et omløpsmiddel og ikke et driftsmiddel. Den typiske eiendomsutvikler som bygger for salg, har således ikke anledning til å aktivere byggelånsrenter. Den samme problemstillingen vil også fort kunne oppstå i forbindelse med OPS prosjekter, hvor utleieavtaler skattemessig blir behandlet som en finansiell leasingavtale, bemerker Jønsberg.
Utvikling av eiendom for utleie vil imidlertid gå klar av rentebegrensningsreglene, ettersom byggelånsrenter i slike tilfeller vil kunne aktiveres på bygget (driftsmiddelet). Det samme vil da gjelde for rehabilitering av bygg for fortsatt utleie.
Bill. mrk.: Haster
Løsningen for de som rammes av rentebegrensningsreglene til tross for de unntakene som nå foreslås, kan være et bevisst forhold til beløpsgrensen på 5 millioner kroner, konvertering av gjeld til egenkapital eller restruktureringer ved bruk av fisjon og fusjon. Reglene trådte i kraft 1. januar 2014. Dette vil også være virkningstidspunktet for unntakene som nå er sendt på høring.
Les også: Terskelverdiene for melding til Konkurransetilsynet heves
Les også: Gode råd i dårlige tider
– De som ligger an til å bli rammet av reglene begynner således å få dårlig tid med å tilpasse seg for å unngå avskjæring av rentekostnader på interne lån, avslutter Bjørgun Jønsberg i EY.
Les også: Ny dom til utleiers fordel
Les også: – Fastslår ligningspraksis
Les også: – Utløser ikke justeringsplikt
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Les også: – Gå ikke i forliksrådsfella
