Den store rentetabben
Å inngå rentesikringsavtaler for fem år siden har vært dyr sikringskost.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
De lange rentene har falt kraftig siden 2008. Følgelig er de såkalte swaprentene (byttelånsrentene) i markedet i dag på et langt lavere nivå enn for fem-seks år siden. I dagens marked kan selskaper inngå en 10-årig rentesikringsavtale til langt nede på 3-tallet, i 2008 var nivået nærmere 6 prosent.
Det er derfor dyrt å gå ut av disse avtalene, som blant annet hindrer salg av eiendommen. Salgssummen kan i realiteten bli redusert med 10-20 prosent på grunn av rentetapet. Eksempelvis skrev eiendomsfondet Fortin i mars i år at de ikke kunne selge eiendommer nå som følge av store, bokførte tap på avtalene.
TrangtNewsec advarte i fjor høst mot at det kunne bli trangt i transaksjonsmarkedet om noen år, blant annet som følge av at eiendomsfondene i sin tid inngikk rentebytteavtaler for å sikre rentekostnadene i levetiden til fondene.
Riktig nok har de lange rentene steget både i Norge og Sverige. Det har ifølge tredjekvartalsrapporten til Fortin har medført at den negative verdien av rentesikringene siden årsskiftet er forbedret med 240 millioner kroner, som tilsvarer 5,7 kroner per aksje, justert for skattemessige forhold. Men den negative verdien av rentesikringene i fondet utgjør likevel totalt 20,2 kroner per aksje av en verdijustert egenkapital per aksje på 45,40 kroner.
BomRentenivå og rentesikring var også et tema på NE Kunnskaps seminar om finansiering av næringseiendom i forrige uke. I etterpåklokskapens lys har det nærmest vært en skivebom å binde renten. Bankene gir ikke lenger tradisjonelle fastrentelån, så rentesikringen skjer via de såkalte renteswappene.
– Spør finansavdelingen i eiendomselskapene, og de fleste innrømmer at de har bommet med rentesikringen de seneste årene. Var det et krav fra bankene? Nei, det var fordi de måtte sikre seg ved en høy lånefinansiering, sa Kristian Berg i Arctic Securities på seminaret.
Hva kan så eiendomsselskaper låne til fremover? Berg viste blant annet til Entra Eiendoms gjennomsnittlige rentekostnader siden 2002, inklusive marginer – «all in». Entra låner i utgangspunktet billig i markedet på grunn av det statlige eierskapet.
5,45 prosentMen selskapets «all in»-rentekostnad fra 2002-2012 har ifølge Berg i gjennomsnitt vært 5,45 prosent. Norske eiendomsselskaper kan i dag ifølge Berg låne 10 til 15-årige penger til et lavere totalnivå enn Entra har betalt, selv om kredittmarginene for noen år siden var langt lavere enn i dag, helt nede på 30-50 basispunkter.
Eierne av et typisk godt kontorprosjekt kan i dag ifølge den seneste bankundersøkelsen til Union regne med en kredittmargin på 230 punkter, altså 2,30 prosentpoeng.
Foto: Shutterstock
