– Boligmarkedet snur i 2018

– Gjennom året har boligmarkedet snudd betydelig. Spesielt i hovedstaden har prisutviklingen fått en drastisk vending – tilbudet har økt betydelig og prisene har falt mer enn på landsbasis. De største analysemiljøene har gang på gang nedjustert sine prognoser, men en ting er de fleste enige om: det vil snu i 2018, sier Ann Kristin Aure, makroanalytiker i Bonum.

Mange nybyggprosjekter har blitt lansert i markedet, og noen har blitt lagt på is i påvente av et bedre marked.

– Tilbudet av usolgte bruktboliger i Oslo er fremdeles høyt, men lavere enn toppen tidlig i høst. Samtidig er aktiviteten i markedet god, selv om det jevnt over tar noe lenger tid å få solgt. Siden sommeren (juli – november) har det ifølge Eiendom Norge blitt solgt noe flere bruktboliger i Oslo enn samme periode i fjor. Dette tyder på et velfungerende marked, og at den prisnedgangen vi ser mest sannsynlig er en kortvarig priskorreksjon. Dette reduserer risikoen for en brå og mer markant nedgang lenger frem i tid, forklarer makroanalytikeren.

Ifølge flere eiendomsmeglere Bonum har snakket med, er det de godt voksne som er de store boligkjøperne. Førstegangskjøperne begrenses betydelig av kredittinnstrammingene som trådte i kraft fra 1. januar 2017, mens de midt imellom som skal kjøpe seg større og dyrere bolig er litt avventende. Aure påpeker at Finansdepartementet nylig har bedt Finanstilsynet om å gi en vurdering av boliglånsforskriften innen mars 2018. Dersom denne midlertidige forskriften avvikles eller justeres, vil dette bringe tilbake de yngste kjøpergruppene.

Store regionale forskjeller

– Selv om boligmarkedet har blitt satt litt tilbake på landsbasis, er det store regionale forskjeller. Flere områder i pendleravstand til Oslo opplever en positiv utvikling i boligprisveksten. Ifølge Eiendom Norge har boligprisene i Østfold økt med 7,7 prosent de siste 12 månedene, mens boligprisene i Oslo og på landsbasis har falt henholdsvis 4,4 prosent og 0,5 prosent, sier Aure, og legger til at Bonum opplever god aktivitet i markedet, og at etterspørselen etter de gode objektene absolutt er tilstede.

– Norsk økonomi har tatt seg klart opp det siste året, rentene vil være lave i lang tid fremover og sysselsettingen er høyere enn ventet. Et allerede høyt varelager i Oslo vil nok bli enda høyere etter nyttår, noe som vil legge en demper på den sedvanlige januareffekten. Historisk sett så svinger boligprisene i Oslo langt mer enn på landbasis, så derfor venter vi at prisveksten vil ta seg opp igjen mot 2019, påpeker Bonums makroanalytiker.

Boligforskriften segregerer kjøpsinteressen effektivt, men usosialt.

– Etter min mening treffer Ann Kristin Aure godt med sin beskrivelse av boligmarkedet. Husholdninger med akkumulert boligformue trumfer alt, og nyter godt av et boligmarked med færre kjøpergrupper som konkurrerer om nye leiligheter. Effekten av boliglånsforskriften har foreløpig mest synlig rammet Oslo, hvor prisen på en leilighet fort utfordrer fem ganger regelen, selv om kjøpernes betalingsevne kan være utmerket. Da flyttes trykket fra yrkesaktive med god lønn og liten egenkapital til Bærum, Follo, Nord-korridoren, Asker og andre boligalternativer i pendleravstand, sier Kristen Rikter-Svendsen, marksansvarlig i Profier.

I resten av landet er priskorreksjonen og fremtidig prisutvikling mer relatert til tilbud og etterspørsel ifølge Rikter-Svendsen.

– I Tromsø, Trondheim og Bergen er det et markert oppsving i prosjekter for salg, og det er kamp om kundene. Vinnerne må tilby bedre leiligheter, med fokus på høyere kvalitet og ha de beste tomtene, sier han.

Ikke umulig

– Markedet er krevende, men ikke umulig. Bruktmarkedet har tilfredsstillende likviditet de fleste steder av landet. Nyboligsalget er klart ned, noe som er naturlig når det skapes usikkerhet knyttet til tilgangen til kreditt og man skal eksponere seg dobbelt i boligmarkedet frem til den nye leiligheten er ferdig, forklarer Profiers markedssjef, og fortsetter: – For boligaktører med mange salg på plass i leiligheter under bygging, er det også viktig å ha oversikt over kundenes evne til å gjøre opp leilighetene som allerede er bestilt.

Derfor har Profier særlig fokus på bankenes håndtering av egne kunder, marginene på boliglånene, konkurransesituasjonen i bankmarkedet og praktisering av boliglånsforskriften.

Ubalanse

– Boligmarkedet har i det store bildet en sterk korrelasjon til lønnsveksten, og de større utslagene på en jevn utvikling av boligprisene har i all hovedsak sammenheng med tilgang til kreditt, ledighetstallene og hvordan befolkningen utvikler seg, forklarer han.

Med eldrebølgen skyllende inn over de fleste steder i landet, ønske om mer sentrale boliger og med lav arbeidsledighet har Rikter-Svendsen vanskelig med å tro at boligmarkedet på sikt skal ha en dårlig utvikling.

– Vi vil allikevel måtte leve med de ubalanser som er skapt av fjorårets store prisøkning og innstrammingen av kredittilgangen en god stund fremover, avslutter han.