Boliglånsforskriften vil ramme eiendomsbransjen

Ved nyttår trådte en ny boliglånsforskrift i kraft. Forskriften inneholder en innstramming av bankenes utlånsmuligheter og setter strengere krav for lånefinansiering av boligprosjekter med pant i bolig.

Advokatene Christian O. Hartmann og Camilla Lous i Steenstrup Stordrange erfarer at flere boligaktører er usikre på rekkevidden av forskriften hva gjelder selskaper som kjøper boligeiendom med tanke på utvikling og videresalg.

– Boliglånsforskriften gjelder for finansforetak som yter lån med pant i bolig. Basert på forskriftens ordlyd skulle man i utgangspunktet tro at forskriften kun gjaldt privatpersoner, men forskriften gjelder også for selskaper som tar opp lån med pant i bolig, sier Hartmann og fortsetter: «Ifølge Finanstilsynet er det bygningens reguleringsmessige status som avgjør om denne anses som en boligeiendom og dermed om forskriften kommer til anvendelse.»

Dersom bygget er regulert til et annet formål enn bolig vil forskriften i utgangspunktet ikke gjelde ifølge Hartmann.

– I det tilfellet at eiendommen er regulert eller lovlig brukes til både bolig og næring må det trolig foretas en konkret vurdering av hvilken del av lånet som omfattes av forskriften, understreker han.

Advokatene mener endringene i boliglånsforskriften typiske vil ramme «singel purpose selskaper» (SPV) som finansierer for eksempel kjøp av bygårder for utvikling med pant i eiendommen.

– Dette vil gjelde uavhengig av om eiendommen erverves direkte eller via et aksjeselskap, påpeker Hartmann.

Strengere krav

– For lån knyttet til sekundærbolig i Oslo innfører forskriften et nytt krav om at lånet per innvilgelsestidspunktet ikke kan overstige 60 prosent av verdigrunnlaget for boligen (som ikke kan være høyere enn markedsverdi). Dette gjelder både nedbetalingslån og lån uten avdragsplikt, sier Lous. Lous tilføyer at for ordinære nedbetalingslån utenfor Oslo gjelder fortsatt det opprinnelige kravet om 15 prosent egenkapital. Lous understreker videre at det er verdt å merke seg at bolig eid av et aksjeselskap vil bli ansett som sekundærbolig.

– Ved beregning av belåningsgraden kan boligens verdi suppleres med betryggende tilleggssikkerhet i form av pant i annen eiendom, kausjon eller garanti, sier Lous.

I tillegg til økt egenkapitalkrav ved sekundærbolig inneholder den nye forskriften også en ny bestemmelse om låntakers samlede gjeldsgrad.

– Forskriftens nye § 4 innebærer at låntakers samlede gjeld ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt. Forskriftens nye krav til gjeldsgrad vil derfor i mange tilfeller føre til at SPV’er uten særlig kontantstrøm ikke vil oppfylle forskriftens krav, selv om egenkapitalkravet skulle være oppfylt, forklarer Lous.

– Gjeldsgradsbestemmelsen kan ikke omgås ved å splitte låneopptaket i to eller flere lån til samme kunde, fortsetter Hartmann.

Noe fleksibilitet for bankene

For at forskriften ikke skal stenge for ethvert utlån i boligprosjekter hvor forskriftens krav ikke kan oppfylles er den opprinnelige fleksibilitetsbestemmelsen videreført, men med noen innskrenkinger.

– Forskriftens § 8 åpner for at hver enkelt bank kan innvilge en begrenset andel lån med pant i bolig som ikke oppfyller forskriftens krav. På landsbasis utgjør denne fleksibilitetskvoten for de respektive banker 10 prosent av de lån som innvilges hvert kvartal, forklarer Hartmann.

– For Oslo er grensen satt til 8 prosent, alternativt at samlet kvartalsvise lån ikke overstiger 10 millioner kroner. Bankene vil dermed kunne velge den grense (prosentvis eller beløpsmessig) som gir størst fleksibilitet. For de fleste banker vil dette være den prosentvise grensen slik at 8 prosent av bankens kvartalsvise låneopptak vil være unntatt de aktuelle reglene i forskriften, forsetter han.

Ifølge Hartmann kan eiendomsaktører risikere at enkelte banker i det aktuelle kvartal har «brukt opp» sin kvote, men han legger til at det er noe usikkerhet knyttet til hvordan bankene vil praktisere unntaksregelen.

Hartmann presiserer videre at en ren refinansiering av eksisterende lån på visse vilkår ikke er omfattet at forskriften.

– Forskriften viser at betydningen av en god bankforbindelse har blitt enda viktigere enn tidligere, påpeker han.

Advokatene understreker at det per dags dato ikke er gitt utfyllende bestemmelser av finanstilsynet som presiserer forskriftens virkeområde og avklare uklarheter.

Lous presiserer at den nye boliglånsforskriften er en videreføring av tidligere forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig som trådte i kraft 1. juli 2015. Den nye boliglånsforskriften gjelder til 30. juni 2018.